干預市場vs保障住戶 租管措施 基層受惠?
2021.05.24

封面專題

今日香港




住屋乃基本生活需要,但現時香港不少市民要住劏房,捱貴租。政府於去年4月成立了「劏房租務管制研究工作小組」,全面及深入研究租管的可行性,今年3月底向政府提交報告,建議通過立法制訂劏房租務管制措施,以保障劏房租客權益。

香港樓價高企,租金飆升,市民愈住愈貴,亦愈住愈細;近年社會不乏聲音要求政府重推租務管制,保障基層市民的租住權,但反對者質疑措施會「好心做壞事」,實施起來亦存在許多不確定性。究竟劏房租務管制能否奏效?當中又有甚麼困難阻力?

觀點與角度

劏房租務管制研究工作小組主席梁永祥:一份清楚列出業主與租客權利和責任的書面租約,對於向劏房租戶提供更佳保障至關重要,建議制訂載有強制性條款的標準租約,受規管租賃的租期固定為兩年,期內租金不得上調。

運輸及房屋局局長陳帆:考慮委託非政府機構為劏房業主和租客提供支援,幫助業主和租客認識在租管制度下,雙方權責、協助發放劏房租金資訊,以及為業主和租客提供配對服務;亦會邀請地產代理監管局擬定指引,為地產代理處理劏房租賃事宜提供良好實務守則。

工聯會立法會議員麥美娟:15%的加幅上限是較高,建議下調至與公屋10%加幅上限水平。小組報告未有提及首份租約的租金釐定方法,擔心會有業主在目前至法例通過並實施期間,開始加租,增加租客負擔,會關注政府草擬好租務管制法例提上立法會審議的時間表。

香港業主會會長佘慶雲:「起始租金」難以釐定,即使是同區、同一幢樓的劏房,景觀、配套等都可以不同,如何有客觀標準。以往遇到一些不良租客,尚且可以在「死約」完結後要求對方離開。部分業主或會放棄經營劏房,還回單位放盤出售。

關注基層住屋聯席組織幹事陳康麒:自政府取消了租金管制後,不少劏房租客面臨濫收水電費、租金、逼遷、消防等問題,亦令到市民非常困擾。

全港關注劏房平台:租管必須要設立「起始租金」,建議釐訂租金水平時,可利用差餉租值為標準;至於加租的幅度,則可與通脹掛鈎,使租戶可負擔合理的租金水平。

探討劏房租務管制措施

現況

劏房居住環境惡劣


據報告統計,本港最新的劏房數目為100,943間,而居住人數估計有226,340人。居住面積方面,大約63%住戶居住面積少於140平方呎,人均居住面積中位數僅有71平方呎。

去年「劏房」住戶的每月收入中位數為1.5萬元,當中一半住戶正在輪候公屋。租金方面,「劏房」月租中位數為4,800元,佔月入三分之一。每平方呎的月租中位數為38.8元,比豪宅更貴;而且劏房居住環境惡劣,一般廚廁共用,常出現污水滲漏、天花牆壁剝落、間隔單薄不防火等問題。出現劏房呎租更勝豪宅這種怪現象,無疑反映基層市民受到剝削及壓榨,負擔不合理的租金。

建議

工作小組報告重點


‧固定租期兩年;

‧租戶可在十二個月後給予業主一個月通知期便可終止租約,租戶有權續租一次,即共為期四年的租住權保障;

‧租戶除支付租金及按金外,毋須繳付其他費用;

‧租戶分擔繳交的水電費總額不得超逾帳單所收取的款額;

‧業主須維持單位內的設施運作正常;

‧續租時,租金調整幅度不能高於差餉物業估價署的私人住宅租金指數,或15%,以較低者為準;

‧提供資源給差餉物業估價署及土地審裁處處理劏房租管的諮詢、調解及案件審理;

‧委託非政府機構設立和管理「劏房」租金資訊平台,為業主及租戶提供支援。





分析

租務管制 成效存疑

有關報告的建議看來很全面,但仔細查看,會發現當中仍有不少問題。

首先,報告未提及設立「起始租金」——以防業主為抵銷或抗衡加租限制,而在訂立首份租約時將租金提升。報告以劏房數量眾多及特徵各異為由,而難以制定「起始租金」;然而,過去百年的租管歷史中,政府曾多次制定過「標準租金」,多以差餉物業估價署的應課差餉租值作計算基礎,相信設立「起始租金」並不會是難事。

另外,報告建議續租權只有四年,並不足以讓劏房租戶可以在安穩的居住環境輪候至獲公屋編配。最新數據顯示,一般家庭的公屋輪候時間為5.8年。租戶在四年租住期過後若要續租,在議定新租金上,對他們並無任何保障。

思考

劏房非長久之策


報告建議的租務管制措施,對基層租戶確是能夠得到一定的保障。但「劏房」此種極其剝削的單位本來就不應該存在。要徹底改善基層的居住環境問題,根本方法是持續增加土地和房屋供應,在短期內亦可以過渡房屋為基層解燃眉之急;長遠仍要靠政府加快興建及編配公屋。

一個健康的私營租務市場並非如政府過去般放手不管,而是須要設立基本的規管,讓租戶及業主有相應的權力作協調及制衡。「劏房」租管這應急之策,應該連同「劏房」,盡快被掃進歷史之中。

Mindmap:劏房租管可解住屋問題?



學習教材


資料回應題


細閱以下資料,然後回答問題。

資料A



資料B

香港房屋問題揮之不去,居住問題已演變成社會問題。港府近日宣布對劏房制定租務管制,驟眼看來,政策是在幫助蝸居的弱勢社群,使劏房租金不再飆升,實際上也讓劏房合法化,措施有利有弊。

租務管制的細節如何,究竟是管制劏房出租的呎價,還是管制將來續租時的加幅等,仍有待港府公布。不過,有代表香港業主的聲音明言,制定劏房租務管制後,將令業主收回近萬個劏房還原,結果會逼走2萬名劏房租戶,這批只有能力租住劏房的低下階層人士,當局有沒有考慮何處是他們的容身之所?

資料來源:摘自2021年2月11日《 星島日報》

多角度思考

1.根據資料A,你認為單靠市場機制可以自行解決劏房問題嗎?理據何在?(6分)

2.參考資料B及個人所知,分析推行劏房租務管制的利和弊。(10分)

建議答題方向

1.
不可以:根據資料A,有五成市民贊成將劏房固定租期兩年;近七成市民贊成續租時租金調整幅度不能高於差餉物業估價署的私人住宅租金指數,或15%,反映大多市民都不滿意劏房住屋問題。劏房租客在租務談判上往往處於劣勢,業主針對基層無力負擔市面一般租金,以呎價昂貴小單位剝削及壓榨對方。
可以:香港的私人房屋市場是自由市場,租金的升跌是由市場供需作決定,當然也取決於經濟環境好與壞。如今環球經濟不景,新冠疫情仍然嚴峻,租務市場受壓,租金明顯已下調。

2.同學可從不同持份者角度出發分析利弊。
利處︰
‧保障劏房住客不用承受業主無理加租;
‧有助改善劏房環境,提升基層市民的生活質素;
‧以劏房作過渡房屋為基層解燃眉之急,換取時間輪候公屋。
弊處︰
‧未能有效保障業主,例如遇上麻煩的租客和租霸時,業主都不能隨意取消租約;
‧業主可把其他費用轉嫁租戶,等同變相加租,如︰管理費、維修費或差餉等;
‧香港是自由市場,政府會備受批評干預租金市場的自由,更可能令投資者卻步;
‧業主收回劏房還原,會令這批只有能力租住劏房的基層人士失容身之所,或減少選擇。

學習工具

劏房租管 議題摘要




議題本質

現時香港不少基層市民要捱貴租入住環境惡劣的劏房。為了改善他們的生活質素,政府成立了「劏房租務管制研究工作小組」,全面及深入研究租管的可行性,以保障劏房租客權益。可是租務管制對一直奉行「大市場小政府」的香港無疑是一把雙刃劍,保障基層市民的租住權亦會帶來反效果。然而,「劏房」本來就不應該存在。要徹底改善基層的居住環境問題,根本方法是增加土地和房屋供應。

議題相關單元

今日香港

持份者

‧劏房租客
‧劏房業主
‧基層市民
‧地產商
‧社福機構
‧政府

相關概念

適足住屋權 Right to Adequate Housing


根據《世界人權宣言》,人人有權享受為維持其本人和家屬的健康和福祉所需的生活水平,包括食物、衣着、住屋、醫療和必要的社會服務。聯合國1991年就「適足住屋權」作清晰界定,指出適合人住的居所要符合七項準則,包括穩定居所、基本設施的供應、可負擔、宜居程度、住屋機會、地點及文化共融。

關鍵詞

‧劏房 Sub-dividedflats
‧房屋問題 Housing problem
‧居住質素 Quality of living
‧租務管制 Tenancy control
‧租金津貼 Rent allowance
‧自由經濟 Free economy
‧土地供應 Land supply

參考資料

‧「劏房」租務管制研究工作小組報告
https://www.thb.gov.hk/tc/contact/housing/studyOnTenancyControl_Report.pdf

載自2021年5月24日《S-file通識大全》

文:時光 圖:星島圖片庫