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高球場生態研究持續 建屋覓地 尋找平衡點

2022.10.03
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焦點議題

早前國家主席習近平在重要講話中提到,香港最大的民心是「盼望生活變得更好,盼望房子住得更寬敞一些」,然而,本港土地及房屋供應持續緊張,不僅造成人均居住面積狹小、基層公屋上樓遙遙無期、青年置業困難等問題,更為整體社會穩定及經濟發展帶來隱憂。政府該如何有效增加短中期供應,才能緩解市民的居住環境及縮短公屋輪候年期?

土地房屋政策是新一屆政府重中之重的工作,有政府官員近日重提郊野公園邊陲建屋,再度引起爭議;而環諮會暫緩政府就粉嶺高球場公屋發展計畫的環評報告作決定,被指影響1.2萬伙公營房屋供應。環境保育與土地發展,該如何平衡?



香港土地及住屋問題積存已久,市民住屋「貴」、「細」、「擠」的困境未有顯著改善,足見土地開發及房屋供應問題之迫切。在政府主導用地規劃和基建配合的土地供應策略下,我們須思考在釋放土地發展潛力時,應如何在發展與保護郊野地區和各種生態環境之間取得平衡。

新聞資訊摘錄

粉嶺高爾夫球場環境評估


粉嶺高爾夫球場於粉錦公路以東的三十二公頃用地將於明年九月歸還政府,經環境評估後,政府提出利用最北端約九公頃土地興建一萬二千個公營房屋單位。經過兩次大會逾二十小時討論後,環諮會主席黃遠輝表示,委員會最終未有就報告作任何決定,要求項目倡議人就整體布局、生態調查、水文地理及眩光四個範疇再提交資料,例如如何保育當中一個零點三九公頃的樹木林及十一棵具價值的樹木,以及減少砍伐。倡議人亦要在雀鳥活躍高峰早上六時至十時進行補充生態研究,由九月雨季開始,橫跨旱季至明年三月結束;並於凌晨二至四時進行為期兩個月的飛蛾調查,預料最快明年四月才再審議。

資料來源: 摘自2022年8月20日《星島日報》

郊野公園邊陲建屋

財政司司長陳茂波接受傳媒訪問時重提於郊野公園邊陲興建公營房屋,並以大欖隧道附近用地為例,生態價值未必很高,而且鄰近交通基建,可興建三萬五千個單位,等同公營房屋一年的目標供應量。不過他強調,政府並無大量相關選址,亦非有意「大搞」郊野公園,目前只想獨立討論這個選址,若可大幅壓縮公屋輪候冊,望能見到社會利益所在,達致凝聚共識。特首李家超則再指現時土地供應主要考慮發展綠化地帶及明日大嶼等。

資料來源: 摘自2022年7月29日《星島日報》

重點認知1

土地供應問題的迫切性


問題1:樓價高企「住不起」

根據統計處數據,香港過去三十年間,樓價指數一共上升近250%,但市民人均每月收入中位數則只增加了約150%,可見樓價上升幅度遠高於市民收入,大大增加置業難度。香港連續11年成為全球最難負擔樓價的城市,樓價中位數對家庭入息中位數的比率超過20倍,即港人須不吃不喝20年方可「上車」,一些入息超過申請公屋門檻,但又不足以置業的夾心階層更須面對高昂居住成本,長遠造成深層次的社會矛盾。

問題2:房屋供應不足「住不到」

由於土地長期供應不足,香港的公屋供應未能應付殷切需求,輪候時間不斷上升。現時公屋平均輪候時間為6年,截至今年6月底,公屋輪候冊合共有約24.2萬宗申請。事實上,政府公營房屋的落成量一直大幅落後長期目標,過去九年,公營房屋落成量累計短缺超過105,000個單位。雖然政府現時有不同過渡性項目協助居住環境惡劣及長期輪候公屋家庭,惟仍不時出現單位空置、有需要家庭未能受惠等情況,要徹底解決市民的住屋問題,仍須加快興建公營房屋並增加房屋來源。



重點認知2

土地及房屋發展方向

房屋供應涉及短、中、長期問題,新一屆政府銳意增加房屋供應及加快建屋速度,特首早前在政綱中提出四大核心政策,為增加土地房屋供應「提速、提效、提量」:

1.精簡程序,推行「公屋提前上樓計畫」、精簡及優化土地房屋供應相關程序等;
2.成立相應小組,加強統籌造地建屋工作;
3.推進北部都會區、明日大嶼計畫等已有土地來源方案;
4.基建先行,審視及推進重點鐵路項目,擴大發展容量。

有關近日應否發展郊野公園邊陲地建屋以縮短公屋輪候的討論,再度引起發展和保育的爭議,現屆政府曾表態指,目前將會先聚焦現有主要土地來源方案,包括研究市區及郊野公園之間逾1.6萬公頃的綠化帶、公私營合作、交椅洲人工島填海計畫等,以解市民住屋燃眉之急,而郊野公園邊陲地則非優先考慮項目。



重點認知3

平衡保育與發展

最近社會出現不少增加土地的建議,包括:重新審視郊野公園邊陲地建屋的可能性;利用綠化地帶興建公營房屋;重劃「北部都會區」內的濕地保育區和緩衝區界綫等,不少建議項目均要兼顧保育生態的可持續性,面對社會爭議不斷,要實現社會與自然可持續發展似乎仍有不少障礙,當中有何機遇及隱憂?

機遇:環保設計 持續發展

現時全港超過一千平方公里土地中,郊野公園、林地、灌叢、濕地等合共佔了七成,已發展用地則佔不足三成,而相關地區的生態環境現受法例保護免受發展影響。有意見認為,若研究地區生態價值低並具發展潛力,能用來興建公營房屋或其他能滿足社會硬性需要的設施。另外,政府現時主力研究發展綠化地帶,這些位處市區與保育區域之間的「緩衝帶」多已荒廢,生態價值較低,有潛力用作房屋發展,有助紓緩市民迫切的住屋窘境。

要同時兼顧發展與保育,只要在發展時採取環保效益的設計及管理,避免破壞周邊的地貌、景觀和具有生態價值的自然生態,自能達致可持續發展的願景,例如內地杭州西溪濕地在妥善規劃及環境監測下,成功發展綠色旅遊及經濟,可見發展與保育並非互相牴觸。

隱憂:影響生境 激發爭議

香港一向被視為重經濟及房地產發展的「石屎森林」,市區內的綠化地帶不多,城市以外的自然資源更顯珍貴,具有重要的生態、教育及康樂價值。在現有的土地來源方案中,仍涉及不少保育爭議,如仍待決定的粉嶺高球場環評報告,提及雀鳥生態及古樹物種會受開發工程影響;政府另一土地供應選項──農業用地及綠化地帶亦是保育重要的緩衝區,但大量人口及建屋配套、基建等會嚴重影響動物棲息和生境狀態。

另一方面,土地發展涉及不同群體利益,處理不當亦會容易令社會進一步撕裂。早年有關開發郊野邊陲地帶的建議便引起環保團體、城市研究學者、郊遊愛好者等一眾社會人士強烈反對,上屆政府任內由土地供應專責小組展開的土地大辯論,曾進行廣泛公眾諮詢,當時收集了二萬九千份問卷及六萬八千份書面意見,民意反映大部分市民不支持發展郊野公園邊陲地帶,一旦重啟研究,或會再次激起社會矛盾。因此,政府在規劃時須制定完善保育政策及環境監測措施,平衡發展與保育,才可做到「提速、提效、提量」。



學習教材

資料回應題


細閱以下資料,然後回答問題。

資料A

《北部都會區發展策略》以港深接壤地區「兩灣一河」(深圳灣、大鵬灣、深圳河)及香港邊境區的土地為基礎,把北部經濟帶擴展及整全為包括元朗、天水圍、 粉嶺/上水等新市鎮,多個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐及相鄰鄉郊地區,總面積達30,000公頃的都會區。在已開展的規劃和發展項目之上,《發展策略》能為北部都會區新開拓約600公頃房屋及經濟發展用地,初步估計可增加約165,000至186,000個住宅單位供應,及新增約84,000個工作職位,當中包括約66,000至68,000個創科產業職位,並通過實施積極保育政策形成總面積約2,000公頃的完整濕地及海岸生態保育系統。《發展策略》亦支持和建議興建五條鐵路,增加港深的跨境交通基建,並以鐵路發展開拓更多土地,帶動房屋及經濟發展。

資料來源:《北部都會區發展策略》

資料B

北部都會區發展作為政府土地發展中的重中之重,其中古洞北及粉嶺北,以及洪水橋及廈村新發展區的收地工作。十八鄉鄉事委員會前主席梁福元及元朗區議會主席沈豪傑雙雙認為,政府日後收地或存隱憂,如祖堂地收地處理不善,或激化城鄉矛盾,沈又指出鄉議局對政府提出的收地賠償一直不滿,認為應劃一甲級賠償,甚至更高的賠償。

此外,政府近年放寬在濕地緩衝區的建屋限制,環境及生態局局長謝展寰指生態保育與城市發展毋須對立,並要改變過往「將土地圈出來不准發展」的舊有概念,將重點改放在加強生物多樣性。政府早前公布的《北部都會區發展策略》中提及採取積極保育措施,長春社公共事務經理吳希文指,建議的北部都會區內不少濕地、農地持續有土地平整、填土、填塘等違法的環境破壞,加上未來北部都會區亦有鐵路、住宅、創科園等多個項目落成,若任何發展項目未有盡量避免和減少對具重要生態價值地點造成的影響,整個生態系統的完整性也會受到損害。

資料來源:取材自2021年12月23日及2022年7月25日《星島網》

1.以下哪項不是政府《長遠房屋策略》確立的主要策略性方向?(1分)
A.提供更多公共租住房屋(公屋)單位
B.協助青年置業
C.提供更多資助出售單位
D.通過穩定的土地供應及適當的需求管理措施,穩定住宅物業市場

2.就資料B中所示,分別指出及說明不同持份者就北部都會區發展的關注點。(6分)

3.參考資料及就你所知,提出及解釋可行的建議,以平衡北部都會區城市發展與環境保育。(8分)

建議答題方向

1.
B

2.持份者關注點包括:
‧(鄉紳)元朗區議會主席沈豪傑:關注點為城鄉矛盾。政府發展北部都會區涉及祖堂地等私家地,由於這些私家地為持有人永久產業,處理不善容易引發矛盾。另一關注點為鄉紳權益,私人土地實質價值與政府賠償機制未必一致,或與鄉紳人士期望不符。
‧(環保團體)長春社公共事務經理吳希文:關注點為生態系統完整性。北部都會區內有不少具生態價值的濕地,多個發展項目或會削弱現行保育措施成效。
‧(政府)環境及生態局局長謝展寰:關注點為保育模式。他指出城市發展項目與自然保育可以共存,更重要的是恰當管理生態,增加物種多樣性。

3.建議可包括:
‧全面評估發展規劃對環境的影響,並檢視北部郊野地區和濕地的保育價值相對發展潛質,盡早投入資源保育具生態價值的地帶;
‧在相關規劃中加入創新科技及低碳、智慧城市等環保元素,打造可持續發展的綠色城市,以達到「發展與保育共存」的目標;
‧要求發展商投入更多資源管理及改善生態環境,例如完善樓宇建築設計及規模、使用對環境友善的建築物料等,對周邊生態環境及動物的影響降至最低;
‧加強與內地城市的協作,如制定保育協作計畫,建立更完整的生態系統等。

學習工具

覓地建屋 議題本質

香港的房屋及土地問題一直未有得到緩解,高昂的土地及居住成本不但窒礙香港進行產業升級發展,更令社會矛盾愈演愈烈。在增加土地供應的討論中,土地改劃選址的「生態價值」及其「社會價值」往往成為二元對立的熱議點,然而,良好的城市規劃不但能提升土地發展潛力和價值,當中產生的收益亦可以優化保育管理。因此,我們應進一步思考如何在降低市民居住成本、增加土地和房屋供應的同時,維持建屋與保育的良好共生關係。

關鍵詞

‧不適切居所 Inadequately Housed Household
‧環境評估 Environmental Assessment
‧邊陲地帶 Periphery
‧綠化地帶 Green Belt
‧生地 Disposed Sites
‧熟地 Potential Sites
‧北部都會區 The Northern Metropolis
‧綠色科技 Green Technology

參考資料
‧土地供應專責小組報告
https://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/content_1171/Report%20(Chi).pdf

載自2022年10月3日《S-file公民科/通識大全》

文:小斯 圖:星島圖片庫
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