大考備戰玄機──前瞻高頻恒常議題：房屋問題

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近年本港樓價持續上升，超出一般市民的可負擔水平。特區政府表明將會多管齊下，加大力度增加香港公私營房屋的供應，藉以確保房屋市場長遠健康發展。但值得大家留意的是，政府在覓地建屋方面，可能會引起哪些持份者之間的爭議。

開發郊野公園邊陲地 vs 破壞生態環境

事實上，不少夾心階層、青年都難以置業；部分基層甚至因為輪候公屋需時而要租住劏房，這反映港人普遍面對樓價高、租金高、生活空間擠迫的問題，生活質素大受影響；所以，政府着眼於增加房屋供應，因而近年通過不同方法多管齊下增闢土地。

早前政府更加提出考慮發展郊野公園邊陲地帶來建屋，計畫在佔全港總面積約40%的郊野公園用地中，抽取一小部分的邊陲地帶來建屋，藉以提供土地來增建公營房屋，滿足基層的住屋需要。然而，環保團體卻十分重視環境效益，並認為政府開發郊野公園邊陲地帶來建屋會破壞生態環境，因為開發郊野公園邊陲地帶會有損生物的原有棲息環境，並破壞生物多樣性，不利可持續發展。

雖然，有指現階段有意開發的郊野公園用地只是一些低生態價值的邊陲用地，但環保團體擔心，一旦開了這個壞的先例，便會增加日後政府開發更多郊野公園土地來建屋的誘因。久而久之，這對本港可持續發展構成深遠影響。

物色市區用地 vs 當區住客鄰避效應

面對樓價持續上升，不少基層市民未能負擔私樓價格而傾向輪候公營房屋。根據房委會最新數字，公屋申請數目高達150,600宗，平均輪候公屋時間長達5.4年；同時，不少公屋輪候者更居住在環境惡劣的劏房，據統計處數字顯示，全港有近20萬人居於劏房。所以，政府積極在市區各處物色可供發展的用地建屋。

然而，當中牽涉到當區居民，他們重視生活環境的保障，尤其是一些私人屋苑的住客，反對於住址附近增建公營房屋，因為鄰避效應而感到不滿，並要求政府另覓其他選址。

但反觀，公屋輪候冊市民卻十分重視上樓的時間。由於不少公屋輪候冊市民久等多時，有一部分甚至居住在環境惡劣的劏房之中，所以對公營房屋的需求十分殷切，對任何公屋選址無太大異議。

政府高地價收益 vs 發展商高樓價

另外，大家值得留意的是，由於特區政府的高地價政策，令發展商一直以較高的成本來爭奪有關地段，令土地價格持續飆升。根據《全球生活報告》，本港平均樓宇呎價高達1.5萬元，貴絕全球。土地業權持有人包括政府、棕地業權持有人等都傾向以較高的價格出售土地。

綜觀過去多年的《財政預算案》，地價收入是特區政府主要收入來源之一。據政府2017至2018年度的財政狀況，年度綜合盈餘受惠賣地收入增加，當中地價收入增加近12億元，這足證土地業權持有人通過賣地賺取甚高收益。

發展商因本港高地價政策，故要從土地業權持有人手中以高價競投心儀發展用地，因而推高發展成本價。久而久之，這導致本港土地發展成本高昂，不少地產發展商更被外界標籤為「地產霸權」，但觀乎不少發展商過往都曾因競投土地的入標價格未達政府的底價而最終流標，批評政府的高地價政策，而市民卻將高樓價之苦單單歸咎於發展商。

綜觀之，政府在覓地建屋時往往面對不少持份者之間的爭議，工作舉步維艱。同學們不妨多加思考，要有效解決覓地建屋的問題，究竟哪個持份者應該承擔最大責任。

載自2020年5月20日《S-file通識大全》