備戰文憑試──香港房屋問題

2015.11.25

行政長官梁振英在《施政報告》提到，解決房屋問題是現屆政府「重中之重」的工作。房屋問題與社會關係密切，相信亦是公開試「重中之重」的出題方向。房屋議題與「今日香港」中的「生活素質」有着密切的關係，同時也能結合「個人成長與人際關係」（因樓價問題而窒礙了生涯規劃）、「現代中國」（內地人投資本地物業及中港矛盾）、「全球化」（樓價高企對香港形象的影響）、「公共衞生」（劏房的衞生問題），以及「能源科技與環境」（開發郊區的土地爭議）這五大議題出題，同學複習時宜從跨單元的角度切入。

單元：今日香港+能源科技與環境+全球化+個人成長與人際關係

Tips：過往題型參考
過去4年公開試並沒有關於香港房屋及土地使用的題目。由於房屋問題涉及不少數據分析（樓價走勢、土地運用比例等等）和不同持分者的利益、期望及價值觀（下文會具體說明），估計出題模式也會循着這個兩個大方向出發。
數據型：可參考2012卷二題一關於「人口老化」的出題模式。
持分者衝突型：可參考2015卷二題二就「標準工時」討論不同持分者的意見；以及2013卷二題三關於中國經濟發展與可持續發展的矛盾和爭議。

致勝錦囊：清楚持分者意見多角度分析
香港房屋問題「牽一髮動全身」，同學複習時不妨先理解及釐清不同持分者的觀點及看法，在答題時便能夠事半功倍。

圖解議題

議題背景及討論重點

香港正面對甚麼房屋問題？

‧樓價遠超市民可負擔水平
香港樓市在10年間升幅達300%，租金上升157%，而家庭收入升幅只有73%。有調查指出，香港是全球供樓負擔比率最高的城市，反映樓價已經遠超市民可負擔水平，成為沉重的生活負擔。

‧居住環境惡劣
隨着生活指數提高，部分基層市民無法負擔高昂租金，衍生「劏房」及「板間房」等居所。這類居所的平均居住面積不足48平方呎，而且衞生質素欠佳，影響市民的居住質素。

‧市民輪候公屋無期
申請公屋是不少基層解決居住問題的唯一出路。可是隨着樓價高企，公屋輪候冊人數接近30萬，一般家庭輪候上樓時間平均超過5年。

香港房屋高企的原因

總括來說，即是需求超於供應，而當中涉及各方面因素。

供應↓

‧賣地政策失當
賣地是港府的主要收入之一。為了增加收入，香港政府以拍賣及投標方式高價售賣土地，也會將未達底價的土地收回。有意見指高地價導致發展成本增加，地產商因此須要高價賣樓。

‧土地供應不足
香港地少人多，可供發展住宅的土地不足，這是先天的缺陷和局限。加上不少發展商大量囤積土地，及用「擠牙膏式」策略興建及供應房屋，以推高樓價牟取更大利潤。

需求↑

‧ 房屋政策停滯不前
自2002年開始，香港政府以不干預自由市場為由停止興建居屋，迫使大量夾心階層投入私人房屋市場，增加市場需求，促使樓價上升。

‧環球因素引致房屋炒賣不斷
香港市場對外開放，本土經濟亦與環球經濟息息相關，當中以美國與中國這兩個經濟龍頭最為直接。2008年美國出現金融海嘯，美國政府隨即推出量化寬鬆及極低利率政策挽救經濟，熱錢流入香港導致樓價持續上升；另外近10年中國經濟高速發展，造就大量富有階層的出現，大量內地投資者來港買樓，不少新樓盤內地客比例超過30%，直接抬高香港樓價。

房屋問題對香港的影響

‧政治方面：削弱政府管治穩定性
正所謂「安居樂業」，住屋是民生最重要的一環。現時市民供樓或租金的負擔沉重，會將問題歸咎於地產霸權、官商勾結或政府無能。結果反社會及仇富的情緒日漸升溫，導致愈來愈多社會運動的出現，嚴重削弱特區政府的管治穩定性。

‧經濟方面：生活成本飆升破壞國際地位
據調查指出，香港近幾年都是全球住宅價格最高的城市。樓價高企也帶動商業樓宇和鋪位租金及售價上升，增加了各行各業的營運成本，削弱了香港吸引外資的競爭力，同時有損香港作為金融中心的國際形象。

‧社會方面：窒礙生涯規劃
傳統社會的家庭觀念都是「成家立室，生兒育女」。可是青少年因為難以負擔昂貴的房屋，對於組織家庭卻步，選擇遲婚或不結婚，甚至不生育。即使勉強可以「上車」，大部分收入卻花於房屋上，窒礙生涯規劃及發展路向。

發展郊野公園用地是否解決房屋問題的可行方法？

贊成

‧房屋問題已嚴重影響民生，故此土地資源應先撥作房屋發展用途。郊野公園約佔本港土地四成，比例極大，只要發展一成郊野公園的土地，即可令香港總發展面積增加20%，解決房屋問題立竿見影。

‧有市民和環保人士認為發展郊野公園會破壞自然生態。但只要政府在開發土地前進行詳細的環境影響評估，了解發展對當地環境造成的影響，預先制訂方案平衡發展和保育的需要，以減低對自然生態造成的破壞。

‧通過市區重建項目等方法增加土地成效有限，只能提供較小面積的土地建屋，而且增加原有社區壓力；相反發展郊野公園土地則能作更全面的土地規劃，大大提高發展的可能性。

反對

‧只要政府提升現時土地運用的效益，便可釋放大量土地，毋須開發郊野。雖然政府多番強調香港「地少人多」，但實情是土地資源一直沒有完善運用作興建房屋，例如位於新界的閒置農地、留作興建「丁屋」的土地等。

‧郊野公園是所有市民都能共享的地方，開發郊野公園無疑是剝削市民享用公共資源的權利，明顯有違公義及忽略了可持續發展的考慮，也忘記了郊野公園的社會功能和利益，例如讓都市人紓緩精神壓力。

‧郊野公園大多是高山及斜坡，開發時會遇到連串技術問題。政府必先要投放大量資源興建各類基礎建設，所需的成本極高，未必是可取的解決方法。

相關概念：地產霸權
地產霸權指某地域的樓市、以至經濟被多家大型地產商壟斷的社會現象。
大地產商壟斷土地，為了利潤極大化而罔顧小巿民的住屋需求，並同時進行跨行業經營，例如房屋、公共交通、電力及超級巿場等壟斷巿場，令小巿民的衣食住行都受控於地產商。

相關新聞事件簿

房屋問題 × 人際關係

‧有調查顯示，逾六成受訪年輕租戶已放棄買樓夢，四成青年為了上樓節衣縮食，近三成半人更受房屋問題困擾希望移民。調查團體指，大學生為了買樓，不惜用學生免入息審查貸款計畫借貸炒股票。（摘自2015年6月3日《星島日報》A9）

‧ 民間智庫智經研究中心昨發表有關青年向上流的研究報告，發現本港青少年向上流動的空間愈趨狹窄，其中一個首要原因是本港工作人口的收入遠遠追不上樓價升幅，今年儲蓄置業首期平均需時十四點四年，遠超二十年前的八點八年。（摘自2014年11月26日《星島日報》A11）

房屋問題 × 今日香港

‧中大公布去年香港生活質素指數較前一年輕微下滑。其中，港人去年要不吃不喝不用只儲錢十四點七五年才儲夠錢買到九龍市區三百呎樓，較前一年需多儲逾八個月，但升幅有放緩。（摘自2015年10月17日《星島日報》A8）

‧報告指，香港過於看重貿易、金融、航運、旅遊和專業服務五大產業，同時土地和房屋供應嚴重不足，樓價升得太快，加上過高的租金，擠壓其他行業的利潤空間，阻礙新興產業發展。（摘自2015年5月16日《星島日報》A2）

房屋問題 × 現代中國

‧俗稱「雙辣招」的買家印花稅及額外印花稅，以稅收的方式壓抑外來投資和炒賣的需求的措施亦見成效，內地人在港買物業的比例已有所下降，強調現時推行政策的迫切性較低。（摘自2014年4月01日《星島日報》A2）

房屋問題 × 全球化

‧ 本港樓價屢創新高，特首梁振英歸咎於歐美經濟不景，各國政府採取「量化寬鬆」的政策，形成超低息環境，令香港的樓價上升。他指一旦「量化寬鬆」政策收緊或取消，會對金融體系造成衝擊，故金管局有必要收緊按揭政策。（摘自2015年3月1日《星島日報》A2）

房屋問題 × 公共衞生

‧ 劏房環境擠逼惡劣，窗戶不足，不少更廚廁共用，易令細菌滋生。有團體早前調查劏房的空氣質素，發現旺角及葵涌區部分劏房的空氣細菌總含量超標逾五倍，細菌內毒素含量亦偏高。團體警告，人體長期暴露在細菌毒素濃度高的環境會嚴重影響呼吸道健康。（摘自2014年5月22日《星島日報》A8）

房屋問題 × 能源科技與環境

‧土地不足問題持續影響房屋供應及生活質素，發展局局長陳茂波昨在土地供應論壇上指，本港發展已達「無地不行」，未來須持續及有秩序開發新土地，如拓新發展區、填海，甚至綠化地帶改劃等，改善土地供求失衡。（摘自2015年10月18日《星島日報》A1）

相關《通識大全》專題

‧保衞我們的郊野公園
http://bit.ly/1QvtG3Y

‧政府紓緩住屋問題招數
http://bit.ly/1QvtJwx

‧探討如何解決住屋問題
http://bit.ly/1LntH20

‧香港土地發展
http://bit.ly/1SGdXN9

‧年輕人上車難
http://bit.ly/1POVONG

‧市建局角色＝地產商模式？
http://bit.ly/1lvOQSC

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名師出題

Henry Law（威Sir）
英皇教育通識科補習名師（經驗專欄作家，以教授答題技巧聞名）
facebook Page：Henry Law LS @ KGE

資料A
摘錄自2015年香港房屋委員會公屋申請者統計數字

資料B
摘錄自2015年《施政報告》
香港樓價高，租金貴，令大批青年無法成家立室，創業門檻高，居住空間狹窄，各種社福設施如幼稚園、老人院及殘疾院舍缺乏地方；輪候公屋的市民愈來愈多，愈來愈多人的住屋質素下降，甚至被迫入住工廠大廈內的劏房。

資料C
摘錄自2015年7月6日《星島日報》新聞
開發大欖郊野公園東北面的約百分之三土地，估計該處約有六十公頃適合建屋，可為九萬人提供居所，而開發成本僅需要八十億元。此地位於郊野公園的邊緣，鄰近公路、鐵路等交通基建設施，附近的錦田南新發展區也將會在一八年起開始發展，區內日後會設有學校、診所等社區設施，兩處同時發展可產生協同效應及具有經濟效益。

資料D
綜合新聞報道
郊野公園大多是山坡和荒山野嶺，不適合大規模建屋；現時尚有三成未開發的鄉郊土地，例如屯門、元朗、錦田及洪水橋，都有適合土地，無必要動用郊野公園。香港郊野公園的一個特色，是在市區隔鄰，任你在市區哪個角落，只要半小時內，必然可到達附近的郊野公園散心。這固然是因為香港本身面積少，市區和郊區並無明顯的分隔，但其實也有刻意的安排。

卷一：資料回應題
（a）參考資料B，指出及解釋資料A反映的社會問題？（4分）
（b） 「香港應該發展郊野公園作居住用途。」資料C和資料D分別是否同意這說法？解釋你的答案。（6分）

卷二：延伸回應題
（a）「香港政府應優先處理房屋問題而非環境保護。」你在多大程度同意這說法？解釋你的答案。（10分）
（b）香港政府就新增土地供應這議題，不同持分者之間可能存在甚麼分歧？（10分）

名師解題

卷一：資料回應題
（a）

（b）

注意事項／答題陷阱／常犯錯誤
‧數據演繹：學生應該培養演繹資料的習慣，減少直接抄錄，例如上升3倍、升幅顯著等。
‧資料判斷題：題目問及「資料是否同意」，而非「你是否同意」，故此學生應該根據資料提出的論點和論據，判斷資料持有的立場。

卷二：延伸回應題
（a）

（b）

注意事項／答題陷阱／常犯錯誤
‧第一題留意題目評論「香港政府應優先⋯而非⋯」，因此必須代入政府視角分析政府政策優次考慮；另外，部分學生忽視比較要求，只是單方面回應「房屋問題」或「環境保護」的重要性。
‧「持分者之間」的題目必須一段之內分析不同持分者的觀點，從而帶來彼此之間存在的分歧，學生應該習慣段末一針見血回應題目。