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審視土地政策 分析收回共享利弊 2019.10.21
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封面專題

今日香港+能源科技與環境



土地和房屋政策依然是《施政報告》的焦點,其實特區政府想要多些土地建屋,除了「明日大嶼」填海計畫,利用農地、棕地都是許多社會人士認為可行的方案。大家認為政府只要引用《收回土地條例》自然有地可用,但這做法當然有利有弊,當局才遲遲未肯出招;想通過「公私營合作發展」又被批官商勾結。那麼,「土地共享先導計畫」的建議,會不會較為可取?

房委會資助房屋小組主席黃遠輝:引用《收回土地條例》對紓緩房屋供應短缺有很大幫助,當局若能提高收地補償價格,相信便可縮短發展期,從而縮短申請公屋家庭的輪候時間。

公屋聯會總幹事、房委會委員招國偉:支持用《收回土地條例》增加公營房屋供應,預計發展商可能會通過司法程序作出阻礙,因此需要有全盤計畫,包括考慮全面收回粉嶺高爾夫球場的百多公頃用地。

地產建設商會執委會主席梁志堅:香港處於困難時期,地產商不能太自私;不反對當局引用《收回土地條例》,最重要是民生,救燃眉之急,或可考慮雙互合作。

民建聯主席李慧琼:政府過往曾經因為引用條例而被司法覆核,但政府每次均勝訴,任何政策都有阻力,不能夠因為驚而不做。

房地產協會:部分新界農地持有人是大型發展商,引用《收回土地條例》收地或會引起十數年的司法覆核,實際情況「未必暢順」,收地建公屋或花逾十年,要加快增加中期土地供應,政府可通過公私合營或「土地共享計畫」,與新界土地持有人共同開發。

覓地建議:

分析3大增加土地計畫利弊


同學從小到大都耳熟能詳香港是個地少人多的城市,為了應付人口增長對住屋的需求和城市經濟的發展需要,政府近年在努力覓地,既研究,又進行土地大辯論,之後,特首林鄭月娥選擇了「明日大嶼」填海造地計畫來發展,說可以提供一千七百公頃土地給香港未來發展之用,不過計畫甫發表就遇到許多反對聲音。

人們發現,本港四大地產發展商在新界擁有一千公頃的私人土地,主要是早年不斷購入囤積的農地和棕地,於是,不少人指出:何不利用這些地去解決香港土地短缺問題呢?至於如何「動用」,不同方法各有優缺利弊,同學可細心思考。

1.《收回土地條例》

簡介:根據香港法例124章《收回土地條例》,行政長官會同行政會議可決定收回任何土地作公共用途,但就須要按土地價格作出金錢補償。回歸以來,政府曾經運用《收回土地條例》逾百次,主要是收地作基建工程,而收地興建公營房屋的個案就有十三次。



2.「公私營合作發展」

簡介:顧名思義,政府邀請地產商一起合作發展,興建公營和私營房屋,比較經典的例子有七十年代的沙田新市鎮,及後來的天水圍。天水圍本是一大片私人農地,後在公私營合作下,通過送地、換地及規劃,部分土地由私人公司發展住宅、商場和酒店項目,部分則交回政府興建公屋。



3.「共享土地先導計畫」

簡介:特首林鄭月娥於去年發表任內第二份《施政報告》時提出,計畫主要是希望通過公私營合作發展新界私人土地,而原本今年中推出,但直至上月底,發展局局長黃偉綸只表示會於短期內公布細節。



評論


了解政策細節


政府強收私人農地來建屋,被指未有顧及地產商利益;公私營合作,被指官商勾結⋯⋯

權衡利弊,似乎「共享土地先導計畫」較為可取,但是在避嫌而要發展商百分百補足地價的同時,又以提高地積比率作誘因,那麼,這個比率要提得多高才叫恰當,不會被批評向地產發展商輸送利益?

這個計畫預計快將推出,同學要多留意相關消息,才可就不同政策進行分析評論。





Mindmap:香港土地問題



學習教材

資料回應題

細閱以下資料,然後回答問題。

資料A



資料B

新世界在業績會上,突宣布捐出三百萬方呎農地,用作興建社區房屋,絕大部分選址尚未確定。鄭志剛表示,近年已捐出過土地及推出新世代首置計畫,今次加碼再捐農地,旨在負起企業責任,紓緩社會房屋問題。鄭志剛強調,早於去年已跟「要有光」簽署諒解備忘錄,故捐地與《收地例》無關,又稱這三百萬方呎農地附近並無新世界其他用地,避免引起利益輸送的質疑。

新世界計畫將該批農地用來興建「創意社會房屋」,其中預留一百萬方呎予「要有光」創立「光村」項目,撥地年期至二○四七年,新世界象徵收取一元費用。計畫興建一百多個單位,每間約三百方呎,對象為有小孩的基層家庭,料一萬人受惠。

資料來源:「新世界捐300萬呎農地 創新思維助基層安居」
2019年9月26日《星島日報》

多角度思考

1.
根據資料A的數據,你認為與今日香港人的生活質素有何關連?(6分)

2.參考資料B及就你所知,地產發展商捐贈土地,多大程度可以改善你在題1所提及的港人生活質素?(8分)

建議答題方向

1.
資料A的圖表顯示,2005年後,土地開發的步伐幾乎停頓,過去十年間已發展土地面積可謂原地踏步,這正是導致今日香港因為土地資源不足,住宅單位供不應求、樓價超高、劏房應運而生的主要原因,在這環境下,一般港人收入大部分用在住屋方面,而人均居住面積卻愈來愈小,是以有調查指出,香港人生活十分不快樂,相信與此息息相關。

2.同學可以自由發揮作答。(建議:留意發展商捐贈土地佔其所持土地總面積,其實不算多,目的又是幫助一些社會基層人士,並不惠及大部分市民。)

學習工具

土地供應 議題摘要



這議題的本質是甚麼?

增加土地興建房屋,向來被視為香港最重要和最急切的需要,特區政府如以《收回土地條例》來增加土地儲備,當中有何利弊? 延伸探討其他可行的增加土地建屋方案,並思考這些做法,是否對改善整體市民生活質素有利。



議題相關單元

今日香港
能源科技與環境

持份者

‧特區政府
‧地產發展商
‧農地業主
‧政黨
‧公屋申請人
‧私樓業主和租戶

相關概念

公共用途 Public Purpose


當政府要收回私人土地時,必須是以公共用途為理由。這些理由包括:收回衞生情況欠佳的物業;收回嚴重干擾附近建築物的土地,例如嚴重干擾空氣流通導致其他建築物不宜居住的建築物所在土地;與香港駐軍有關的任何用途等,及由行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何土地。

因此,為了進行興建公路計畫、渠務工程、治理河道工程、公營房屋發展和社會發展藍圖,須徵用私人土地時,政府都可以引用《收回土地條例》。

關鍵詞

‧經濟發展 Economic Development
‧公共政策 Public Policy
‧補地價 Land Premium
‧囤地 Hoard
‧地產霸權 Developer Hegemony
‧司法覆核 Judicial Review
‧地積比率 Plot Ratios
‧回收土地 Land Resumption

你對此議題的見解為何?

﹙請填寫﹚

參考資料

‧香港的土地需求與供應
https://www.landforhongkong.hk/tc/demand_supply/index.php

‧ 小國新加坡如何為自己創造更多的土地
https://cn.nytimes.com/asiapacific/20170425/how-singaporeis-creating-more-land-for-itself/zh-hant/

載自2019年10月21日《S-file通識大全》

文:許少媚 圖:星島圖片庫
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