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建設快 成本低 另類過渡屋解困局 2019.04.15
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封面專題

今日香港

主題:生活素質




答案︰E


解說

「享有適當住房權利」已被聯合國視為基本人權之一,着眼於居所如何滿足人民的居住需要,以及相關居所是否適合人居住。除了以上四項條件外,「適足住房權」還包括住屋機會、地點和文化共融。

香港的置業問題愈益嚴重,樓價持續上升、公屋和居屋供不應求、租金水漲船高,劏房和納米樓等應運而生。受土地供應不足影響,近年世界各地出現很多模塊化房屋,如貨櫃屋和水管屋等,究竟這類房屋有何利弊?政府對此又持甚麼態度?



認知香港住屋的基本規定

香港作為國際大都會,但不少人連居所都難求,聯合國提出的適足住房權概念更是天方夜譚。香港政府在落實房屋建設時,又有甚麼條件及標準?

綜合香港法例,包括《建築物規例》、《消防安全條例》、《電力條例》和《香港規劃標準與準則》等,用作居所的樓宇及房間大致上須符合以下規定,適用於整幢住宅樓宇落成時的要求:



1.具備基本設施──除非獲建築事務監督豁免,否則須設有廚房和洗手間。廚房須設有灶台、洗滌盆及供水裝置;而洗手間必須具備廁所、水廁設備、盥洗盆及浴缸或淋浴花灑。如居住人數增加,設施數目須按比例增加。

2.樓層高度──樓面量度至天花板的高度須不少於2.5米和不高於3.5米。

3.天然照明與通風──每個用作居住用途的房間或廚房,須有天然的照明與通風;窗戶玻璃表面總面積不少於房間面積的一成;每個廁所須在接近天花板位置有不少於0.2平方米的開口。

4.防火安全標準──大廈須申請消防證明書、安裝滅火設備、設置樓梯和走火通道、裝置及維修消防設備等。

5.環境方面的規定──避免在矮煙囪或工業大廈附近發展多層住宅項目,避免嚴重空氣污染;同時須於建築圖則內加入限制噪音的方法。

6.暢通無阻的設計規定──根據《殘疾歧視條例》,樓宇必須提供暢通無阻的通道,但對於單位內的設計並沒有特定要求。

港式過渡屋爭辯

近年,香港樓價高企不下,基層的住屋問題嚴峻。為解決房屋問題,最近有人提出倣效外國流行多時的貨櫃屋、水管屋等另類過渡屋,這會是香港的新出路嗎?

1.水管屋

仁濟醫院計畫於荃灣安放約110至130個圓形及方形管道屋,每間水管屋面積約100到150方呎,分別可入住一至四人,對象是住在不適切住房或長期輪候公屋人士。

可行性?

支持:主要物料混凝土水管能隔熱和防火,加上水管是現成,故只需一到兩星期就可以完成組裝,而且價格便宜,整間屋的造價連裝修費只需約12萬元。

反對:倒退到臨屋區的年代,欠缺生活質素,同時令人擔心空氣質素、結構安全、社會負面標籤和私隱問題等,未必得到廣泛市民支持。



2.貨櫃屋

政府正研究引入貨櫃屋作為短期過渡房屋,發展局更曾派員到外地考察。惟防火、用料、城規申請等尚在研究當中,但強調是民間試驗計畫。

可行性?

支持:平均裝修及建築時間只需一個月,而平均呎價預計約300元,能在短時間內提供大量平價臨時房屋。

反對:這些退役貨櫃有機會含有化學物質或重金屬,清洗時會釋放大量廢水,增加環境污染的風險,加上貨櫃屋多位處空置農地,有機會損害本土農業的可持續發展。



3.改建工廈

最新一份《施政報告》提到,政府將重啟工廈活化措施,加入改裝整幢工廈作過渡房屋用途。位於商業、商貿及工業地帶而樓齡至少15年的工廈,可免補地價。

可行性?

支持:現時全港有逾1,400幢工廈,因工業活動減少而失去實際用途。活化工廈可將珍貴的土地資源善加利用,同時可立法規管近年的工廈違法劏房。

反對:本港只有不足一成工廈位處住宅用地,即使達到活化條件,亦要解決工廈地積比高於住宅的問題,隨時要拆去幾層,這又涉及一筆龐大開支,令業主參與誘因大減。



借鑑外國「新型」房屋

提到水管屋、貨櫃屋和改建工廈這些另類房屋,大家都不期然想到生活環境惡劣,沒有生活質素可言,但原來外國有不少成功例子,以各種模塊房屋解決土地不足問題,值得香港借鑑。

荷蘭:全球最大貨櫃住宅群

荷蘭阿姆斯特丹貨櫃村Keetwonen,是荷蘭當局於2002年免地租交予房企Tempohousing興建而成,主要對象是移民家庭與學生。貨櫃村佔地達3萬平方米,以貨櫃建成1,000個320平方呎的單位,每戶扣除租金津貼後,月租約2,800港元。每個單位包含獨立廚廁及露台,村內亦設有超級市場及餐廳,儼如一個小社區,深受當地居民歡迎。



英國:全國首條漂浮屋邨

面對土地不足和樓價高企的難題,發展水上房屋似是解決方法之一,英國現正規劃全國首條漂浮屋邨,內設商店及社區空間。據調查,從2012年起,英國的船屋數量增加57%,目前大約有1萬人移居水上。漂浮屋不僅價格實惠,亦不必支付額外的3%稅項,而另一大優勢是能隨時興建及拆卸,隨着冰川融化增加淹浸風險,荷蘭、丹麥、新加坡等地都有愈來愈多嶄新的漂浮屋項目。



模塊化過渡屋 成功4條件

觀乎模塊化房屋如貨櫃、船屋、水管,只能作過渡房屋,在短期內紓緩居住問題,但即使是短期項目,亦不應犧牲市民基本的住屋權。過渡房屋的成效,很大程度取決於以下四個因素:

1.設計和質素

外地的過渡房屋質素普遍不俗,具特色和人性化設計,並兼顧安全和防火等條例,能夠提升住戶的居住質素。

2.數量及租金

最新資料顯示,公屋輪候冊有約27萬宗申請,故此政府要以合理租金提供大量過渡房屋,才能緩解正在輪候的基層住屋需求,否則只是杯水車薪。

3.地點和氣候


香港的過渡房屋,如貨櫃屋、工廈改建等,都位處較偏遠地區;加上香港氣候,特別是夏天炎熱和颱風侵襲,都是這類房屋的隱憂。

4.入住制度


假設過渡房屋能滿足上述要求,預計將會吸引大量基層市民申請,那政府應以甚麼制度安排,例如誰能優先入住、居住的時間、租金釐訂等等,這都直接影響過渡房屋的成效。

Mindmap:建另類過渡房屋解決住屋問題



參考資料
‧公屋以外的可能出路:過渡性房屋在香港建造型格貨櫃屋有甚麼挑戰?
http://www.hkcss.org.hk/uploadFileMgnt/0_2017420103219.pdf

學習教材

議題分析

這議題的本質是甚麼?


香港住屋問題嚴峻,在覓地建屋的同時,快速興建過渡房屋亦成為解決方法之一。早前有團體提出在荃灣天橋底興建水管屋,對象為輪候公屋3、4年的荃灣居民,預計最快年底落成,細節仍在商討中。延伸探討這些另類過渡房屋的成效及取決條件。

這議題包含哪些相關概念?

(例)
土地大辯論 Land supply consultation

土地供應專責小組由行政長官林鄭月娥於2017年9月指示成立,展開土地大辯論公眾諮詢,以解決香港土地不足問題及增加土地供應,以解決香港短、中、長期的土地需要。當中提出18選項,包括棕地發展、填海、利用私人的新界農地儲備、發展郊野公園邊陲地、發展內河碼頭用地、葵青貨櫃碼頭上蓋發展等。

試舉出與議題相關的關鍵詞。

(例)
‧公眾利益 Public interest
‧公屋建屋量 Public Rental Housing Production
‧劏房 Subdivided Flat
‧棕地 Brownfield
‧土地利用 Land use
‧市區更新 Urban renewal
‧活化 Revitalisation
‧生活素質 Quality of life

你對此議題的見解為何?

請填寫:

這議題是否重要?其發展有何影響?

請填寫:

資料回應題

細閱以下資料,然後回答問題。



資料二

關注寮屋劏房的團體「鄰舍層面社區發展聯席」,在新界及九龍六區,成功訪問近百名住在寮屋區的劏房、貨櫃屋及組合屋租戶,超過七成住戶居住面積不足二百平方呎。至於受訪的近八十名寮屋劏房戶,約四成的居住面積不足一百平方呎。聯席按住戶情況,計算出新界鄉郊寮屋劏房人均居所面積只有七十四平方呎,九龍寮屋劏房就只得三十六平方呎,形容比監獄獨立囚室更細,促政府加快興建公屋。

資料來源:摘自《星島日報》7-5-2018

多角度思考

1.
根據資料,指出香港正面對甚麼土地問題。(6分)

2.香港的土地問題對社會帶來甚麼負面影響?試指出其中三個並加以說明。(8分)

建議答題方向

1.
同學必須根據資料,提出香港的土地問題。結合資料一及資料二,香港居住生活環境惡劣,不少基層市民等候公屋無了期,又無能力支付高昂房租,只好居住於生活環境惡劣的劏房。

2.
年輕人置業困難:樓價高企,置業對很多市民,特別是年輕人簡直是遙不可及,對前途感到無力。
社會不滿情緒上升:政府公屋嚴重短缺,無法幫助基層市民;同時有不少聲音,不滿政府未有優先顧及香港人。
仇富情緒增加:年輕人因無法置業而負擔沉重租金,難以向上流動,因而產生仇富情緒。
削弱政府管治穩定性:不少人對香港前途感到絕望,以不同途徑向致府表達不滿,削弱特區政府的管治穩定性。

延伸回應題

細閱以下資料,然後回答問題。

資料

貨櫃屋的好處,是建築期短,可以加快臨時住屋的供應。但往哪裏建卻是最核心的問題。香港覓地困難,在市區內可以建住屋的土地都幾乎用盡。已劃為住屋用地但未發展的空地,一旦興建臨時房屋便會佔用了可建永久性房屋的用地,反而延誤了長遠更多的住宅單位供應。至於佔用非住宅用地,又要做交通和環境評估和通過城規會等審批程序,既費時亦沒保證一定獲批。

早前有學者建議利用天橋底等閒置空間建貨櫃屋作臨時居所,但社會對「睡天橋底」的觀感有意見,相關建議最後束諸高閣。筆者忽發奇想,如果在啟德未發展的公園用地,或在中環新海濱建貨櫃邨,不知市民大眾又怎樣看?

說到底,任何提供臨時房屋的方法,都只能換取時間以待政府加快興建永久性房屋。要對症下藥,還須大範圍增加公共房屋用地的供應。

資料來源:摘自《星島日報》7-10-2017

多角度思考

1.
參考資料及以你所知,分析香港政府推出各類型過渡性房屋時,可能會遇到的兩個困難。(8分)

2.「政府在香港推行貨櫃屋、水管屋等模塊化房屋有助改善市民生活質素」,你有多大程度同意這個說法?(10分)

建議答題方向

1.

‧香港市區地少,相信政府日後覓地興建過渡房屋,只可從新界地區入手,但這些地區交通配套欠完善,需時尋找合適土地。
‧在建築條例、防火條例等的限制下,各類型的過渡房屋暫時仍屬非法建築,這意味政府若決定興建貨櫃屋,日後須修例使其合法化,才能順利推行。

2.自由作答,言之成理則可。
很大程度上同意:
‧快速建設及供應:模塊化房屋的建屋時間短,在短時間內可供應大量單位,可馬上改善現居於惡劣環境的市民的生活素質。
‧建築成本低:模塊化房屋只需簡單工序,作為短期用途,成本效益較高;而且建築成本低可以將日後的租金減低,減輕市民的住屋負擔以提升生活質素。
很大程度上不同意:
‧安全和氣候問題:香港夏季經常有熱浪和颱風來襲,模塊化房屋的安全問題令人擔憂。
‧地點偏遠:香港的過渡房屋,如貨櫃屋、工廈等,都處於較偏遠地區,交通配套欠完善,入住者需付昂貴車資及花長時間上班。

載自2019年4月15日《S-file通識大全》

文:龍 圖:星島圖片庫
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