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查找土地問題癥結 辯論覓地爭議 2018.10.22
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封面專題

今日香港+能源科技與環境

主題:生活素質+環境與可持續發展




答案︰D

解說

香港總面積約為1,106平方公里,現時有大約70%土地未被開發,而當中包括未建設的漁塘、農地,綠化帶及濕地等,郊野公園和自然保護區則佔40%;在已發展的用地中,作為住宅用途的土地僅佔7%(77平方公里)。

根據《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》預測,本港未來30年的土地需求將不少於4,800公頃,當中3,600公頃的土地供應為已落實或已規劃的發展項目。進一步綜合對經濟、住宅以及大型運輸基建用地需求的估量,保守估計香港未來二十年仍欠缺至少1,200公頃用地,約等同於60個維多利亞公園的面積。



新一份《施政報告》大篇幅提出有關土地及房屋的政策,當中的「東大嶼」計畫成為焦點。住宅用地需求殷切,政府早於今年四月推出為期五個月的土地大辯論,而在土地供應專責小組提交的初步報告中,以應否以公私合營模式釋放私人農地、填海造地、開發郊野公園等引來最多爭議。在「大辯論」未有結論,各界未有共識之際,《施政報告》提出「東大嶼」計畫,難怪惹來「假諮詢」之嫌。

到底本港土地問題的癥結是甚麼?政府積極開拓土地資源的同時,又應如何調和社會不同聲音和訴求?

香港居住現況

租金升、市民置業難、輪候公屋時間長、居住面積愈來愈細⋯⋯社會怨聲載道,房屋政策成為近屆政府施政的「重中之重」,歸根究柢是政府欠缺長遠規劃所致。目前香港房屋問題可大致歸納為以下5點:

1.公營房屋供應短缺

由於政府未能覓得足夠土地興建公屋,難以達到短期房屋供應目標,一般公屋申請者的平均輪候年期長達5.3年。

2.樓價高企不下

由於大量「熱錢」流入房地產市場,加上低利率等金融政策,導致樓價飆升,香港更連續八年成為樓價最難負擔的城市,樓價相對家庭入息比率達19.4倍,連中產家庭亦難以負擔高昂的樓價,甚至租金。

3.年輕一代「上車」難

年輕人工資停滯不前,加上樓價飆升、通貨膨脹等問題,即使不吃不喝二十年亦負擔不起樓價,因此不少人選擇成為申請公屋大軍,變相進一步延長公屋輪候年期。

4.人口增長

香港的人口及家庭住戶數目預計會持續增長,令住屋需求大增,根據統計處資料,香港整體人口預計增長至2043年約822萬的頂峰,其後才會開始回落。

5.基層家庭居住環境惡劣

等候公屋的貧窮家庭負擔不起高昂的私人住宅租金,只能租住環境欠佳的「劏房」,現時香港劏房人數估計有近21萬。



土地供應5大選項

歷時五個月的「土地大辯論」公眾諮詢於上月底結束,土地供應專責小組一共收到6.5萬份意見書、2.8萬份問卷;在專責小組提交的初步報告內容中,鋪陳了五個較多討論的土地供應選項:新界棕地、新界私人農地、粉嶺高爾夫球場、填海、郊野公園邊陲地帶。

同學不妨先通過討論「大辯論」提出的爭議選項,當中包括「東大嶼」計畫,思考香港未來土地及房屋政策的發展方向:

新界棕地

社會普遍支持推展棕地發展,但現時仍有大部分依賴棕地的經濟作業活動,包括物流業、貨櫃場、停車場等,因此有棕地作業者亦憂慮政府收回棕地後的安置問題。

新界私人農地

較多意見認為政府應以《收回土地條例》收回農地發展,惟特首曾警告或會引發繁複漫長的法律訴訟或申索;再者,社會對通過公私營合作模式釋放私人土地的建議存在爭議,部分人認為官商之間或有利益輸送之嫌。

私人遊樂場地契約用地

大眾普遍支持發展粉嶺高爾夫球場,但反對聲音則認為本港應設有國際級高球場,且場內有不少歷史建築及古樹,應予以保留。

填海及發展東大嶼都會

填海造地雖可提供長遠的土地供應,但環保團體和漁農界憂慮,填海工程無可避免破壞環境及影響漁獲,為生態帶來不可逆轉的損害。

郊野公園邊陲地帶

社會意見較為兩極化,基層代表團體普遍支持方案,認為可在短期內興建大量公屋以解燃眉,而反對意見則指郊野公園「一吋都不能動」,擔心造成難以逆轉的環境破壞。



未來發展 填海造地?

應對現時土地供求失衡的問題,政府須實行「多管齊下」的發展策略,一方面持續、穩定增加土地供應,另一方面建立土地儲備,以滿足未來社會發展需要。

短中期:善用現有資源

本港住宅用地供應短缺,求過於供,導致香港樓價高,愈來愈多人無法負擔私樓價格,使公營房屋需求持續增加,形成惡性循環。要解決迫切住屋需求,政府首要善用現有公營房屋資源,並優化目前房屋政策,例如,放寬居屋租住限制、按經濟情況調整居屋折扣率等,以釋放更多公屋單位予有需要人士;而最新一份《施政報告》提出的土地共享先導計畫及公務員合作社重建計畫,亦可在短中期紓緩低收入人士及夾心階層的住屋需求。

短中期:增土地供應

市民對短中期內增加房屋用地供應的訴求強烈,因住宅用地供應是影響樓價升跌的重要因素,而政府除了增加土地供應,理應進一步完善房屋政策中的置業階梯,長遠才能緩和市民上樓壓力。

縱觀專責小組提出的短中期土地供應選項,發展新界棕地普遍爭議最少,一來對保育造成的影響較低,二來可在短時間內釋放大量土地,舉例,古洞北、洪水橋等新發展區已涵蓋約540公頃的棕地。不過,無論政府採納哪種選項,亦應盡早建立公平和透明的監察機制,並按經濟發展及社會需要落實有關措施。

長期:建土地儲備

長遠而言,政府應建立充裕的土地儲備,以增加日後住宅土地供應。然而《施政報告》提出的「明日東大嶼」填海計畫──1,700公頃的人工島填海面積,預計未來二三十年,可容納高達一百萬人口,卻惹來大片反對聲音。

雖說香港大型新市鎮都是由填海得來,鄰近新加坡更有多達22%的土地均為填海造陸而成,似乎城市發展離不開填海造地,但耗資以千億計的填海工程會否凌駕民生需求?又是否政府增加土地儲備的優先選擇?同學不妨循多個層面再作深思。

Mindmap:香港土地及房屋發展問題與措施



參考資料

‧《中大香港亞太研究所民調:市民對覓地建屋意見紛紜》
https://www.cpr.cuhk.edu.hk/tc/press_print.php?id=2467

‧土地供應專責小組
https://www.landforhongkong.hk/tc/index.php

學習教材

議題分析

這議題的本質是甚麼?

通過分析多項短中長期的土地供應措施爭議,延伸探討本地未來的土地政策及住宅用地供應的發展方向。政府該如何平衡各方利益,多管齊下制定穩定長遠的土地發展策略。

這議題包含哪些相關概念?

(例)
土地儲備 Land Reserve
指政府通過收購、徵收、收回及其他方式取得土地使用權,以及儲存或進行前期開發、整置的土地,主要用途為滿足未來的土地需求,並根據物業市場及相關金融體系的情況提供穩定的土地供應,當中可分為城市土地及耕地儲備。為解決香港土地供應不足的問題,坊間有不少聲音倡議通過填海、發展棕地、農地等增加政府的土地儲備。

試舉出與議題相關的關鍵詞。

(例)
‧可持續城市化 Sustainable Urbanization
‧公私合營模式 Public Private Partnership
‧公共房屋政策 Public Housing Policy
‧收回土地條例 Lands Resumption Ordinance
‧棕地 Brown Field Site
‧閒置土地 Vacant Land

你對此議題的見解為何?

請填寫:

這議題是否重要?其發展有何影響?

請填寫:

資料回應題

細閱以下資料,然後回答問題。

資料一



資料二

本港對寫字樓需求持續上升,惟商業地皮供應有限,仲量聯行建議政府盡快批出目前可供應的商業地,同時加快長遠商業用地規劃,避免寫字樓供應短缺導致租金急升帶來的影響。

仲量聯行研究部主管馬安平表示,香港甲級寫字樓的新供應愈來愈倚賴政府出售的地皮而非私人重建項目,預計2018年至2022年間,將有逾60%供應來自政府出售的地皮,而目前政府持有作日後賣地的商業地皮,可發展寫字樓總樓面面積約2,010萬方呎,僅足夠未來10年的寫字樓需求。

他續指,供應短缺同時導致空置率偏低,令寫字樓租金顯著上升,過去3年每年平均升幅約6.5%⋯⋯他建議政府每年提供至少200萬方呎有關用地以滿足市場目前預測的需求。

資料來源:摘錄自《星島日報》18-9-2018

多角度思考

1.
根據資料,香港未來的土地供應及房屋發展面臨甚麼挑戰?(6分)

2.試就本港房屋問題及土地供應不足的情況,提供三項可行建議。(8分)

建議答題方向

1.

‧人口增長加劇房屋需求:香港的人口及家庭住戶數目持續增長,後者平均每年新增逾1.5萬個,意味着住屋需求將愈發迫切,而相關配套設施、社區、休憩用地及基建亦必倍增;
‧租金高企損害競爭力:工商業樓宇需求連年增加,然而本地商業地皮短缺,加上租金高企,推高營商成本,長遠嚴重損害香港的競爭力。

2.同學可自由發揮作答,言之成理即可。(短期策略:提高公營房屋比例,增建公屋,解決基層家庭由房屋短缺引起的經濟及社會矛盾;增建居屋,提高申請入息及資產門檻;中、長期策略:改變土地用途,如活化工廈,提供過渡性房屋以滿足公私營房屋需求,減少建築成本之餘,亦有助刺激文化創意產業;填海、發展棕地、綠化帶等以建立土地儲備。)

延伸回應題


細閱以下資料,然後回答問題。

資料

觀點與角度


‧前建築測量界議員姚松炎:土地供應不會導致樓價變化,反而在申請售賣土地表制度後,樓價變化會影響土地供應。長遠而言,土地供應並未壓抑樓價。提高樓價反而會激勵開發商構建更多新的住宅項目。

‧關注土地資源團體:即使增加土地供應,仍無法解決港人住屋太小、太擠逼的問題,而且政府基於過去三十年平均總樓面面積6%的增長,預計將來提供的40萬個新建私樓單位平均面積可達到800平方呎,實是誇大土地需求,屆時市民亦未必買得起。

‧長遠房屋策略督導委員會成員劉炳章:移山填海向來是最有效的造地方法,近十年的填海工程卻幾乎停頓,反觀澳門和新加坡則大量填海。香港各類物業的空間供應已短缺,未來30年人口會突破800萬,所以香港需要大片平地。

‧市民:政府只一面倒增加土地供應,卻不調整房屋政策,收入較高的群組想申請居屋,但入息卻超過了最低限額,私樓又負擔不起,不改變政策的話,無論怎樣填海都難以改善基層的生活質素。

‧發展商代表:建議政府考慮公私營合作,基於公眾利益收回土地,作為發展商通過雙方合作所賺取的利潤,相信會較官方收地多,另一方面,商界亦能提供創意,以商業原則運作去提供公共服務,同時優化管理風險。

‧政府公務員:邀請商業機構與政府合作發展土地成效較佳,政府官員必須做到公平、問責、透明、顧及持份者權利等,包括建立客觀公正的評審和監察制度,並應作定期審視及改良。

資料來源:綜合報道

多角度思考

1.
有意見認為「香港房屋問題不只是土地供應不足所致」,你在多大程度上同意這看法?試加以闡釋。(8分)

2.坊間有人提倡以公私營合作模式興建房屋以分散財政風險,你認為此舉是否可行?政府在協作關係上可發揮甚麼作用?(10分)

建議答題方向

1.
同學可自由發揮作答,言之成理即可。(同意:樓價飆升源於巨額外來資金湧入香港市場、搶購物業,製造假需求托高樓市;資源分配不均,市民未能享受經濟增長成果,低收入家庭既無法置業,亦未能分享樓價升幅所帶來的資產增值回報;人口政策欠完善;不同意:香港金融政策受聯繫匯率所限,需要足夠土地儲備才可減少樓價波動;增加可發展土地,居住面積才有機會增加。)

2.同學可自由發揮作答,言之成理即可。(可行:減少公帑開支,政府負責基礎建設,其他建屋開支則由發展商負擔;增加農地的發展密度;政府及私人發展商各自運用專業知識,可提高房屋素質、優化公共服務;不可行:發展商或將手上囤積的農地轉化為可圖利的住宅項目,進一步推高樓市;有官商利益輸送憂慮。政府在協作關係方面:應慎重規劃及管理;建立有效、透明的監察制度。)

載自2018年10月22日《S-file通識大全》

文:卜美銀 圖:星島圖片庫
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