會員登入 |
公私合營 開發郊野公園 增地建議 共識不易 2018.05.28
19002 19002

封面專題

今日香港+能源科技與環境

主題:生活素質+環境與可持續發展




答案︰C


解說


本港自開埠以來,以填海工程獲得的土地約七千公頃,佔香港土地總面積約百分之七,數字看來並不多,不過,只要從另一角度看,這些填海土地卻佔本港已開發土地面積的兩成六,並容納了七成寫字樓面積和兩成七的人口,大家就知道,填海土地對香港發展來說可謂十分重要。



土地供應大辯論

香港「土地問題」(見表一)已成許多人的口頭禪,變成年輕人就業困難、職青不能向上流動、夫妻不和,甚至結婚不成的根源,這樣的因果關係雖然未有科學證實,但已反映本港缺乏土地,市民住屋需求不能滿足造成的影響已十分嚴重。

「覓地建屋」這四個字大家聽了多時,現在終於有點眉目⋯⋯土地供應專責小組在上月推出了十八個增加土地供應的選項(見表二),並設五個月的諮詢期,讓公眾討論和提出意見,社會稱之為「土地大辯論」。

十八選項 尋求共識

同學可能會想:既然有十八個方法去增加土地,為何不盡快發展?因為除了要集思廣益,看看哪個選項最佳,亦須要通過「土地大辯論」去達成共識,讓大眾去支持發展和興建,這樣才能把對社會的負面影響減至最低,同時又不會危及管治。正如父母想子女成績好,就不斷催谷學習,而不聽聽孩子的心聲,如安排恰當的作息或顧及其興趣,最後即使達成目的,但傷了關係就得不償失。





發展土地難達共識因由

大家從表二的十八個選項,認為哪些會引起社會較多的爭議?事實是,選項出爐後,社會上最多人討論的是公私合營(選項2),以及郊野公園邊陲發展(選項10和12)。對於這些選項的爭議、發展該項目的利弊,大家不難從網上找到資料,但是,為甚麼社會上有這些爭議?公眾所持的價值觀,以及對政府的信任,是難以達成共識的關鍵所在,希望同學了解一下當中的因由,再思考有何解決方法。

商業=邪惡?

土地供應專責小組提出的「選項2」:利用私人的新界農地儲備以發展住屋的建議,簡稱公私合營的方案(主要是利用本港某幾家大型地產發展商囤積多年的農地儲備去發展),引起的聲音比較大,因是公眾人士直覺這樣並不公義。

香港市民普遍存在政府的土地政策向地產發展商傾斜的想法,故有「地產霸權」的名詞出現,所以一提及與商業合作(地產發展商合作),市民即反感,覺得有官商利益輸送的成分,甚至說成是官商勾結,所以爭議聲音較多,例如:

爭議1:高地價政策

政府實行高地價政策多年,以價高者得拍賣土地,導致發展成本增加,地產發展商自然把成本轉嫁消費者。如此一來,市民將今日樓價高、難買樓的困局歸咎到政府與地產商頭上,如今兩者合作,推測結果又是剝削小市民!

爭議2:利益輸送

公私合營的方案並非新鮮事,但今天卻變成向地產商輸送利益。本港發展第一個新市鎮沙田時也有用到,今次土地供應專責小組的諮詢文件在「利用私人的新界農地儲備」部分也有特別提及「沙田第一城」的公私合營案例。而當年沙田的例子,參與發展的地產商有不少的責任,包括要負責填海及平整等基建工程,但今天政府提出的「利用私人的新界農地儲備」,卻是由政府負責提供基建,使生地變為熟地(詳見「相關概念」),因此有聲音質疑這是政府為地產商度身訂做的釋放囤地計畫,讓發展商將來在區內興建其他地產項目時可以減輕成本(毋須基建投資),但能賺取高利潤(區內基建配套成熟)。

爭議3:補地價機制

補地價機制欠透明。缺乏獨立專業人士參與的補地價程序,公眾無法知道金額怎樣釐定,過往有好幾個例子都讓公眾對政府處理地產商變更土地用途的補地價工作失去信任,擔心政府會再度向地產發展商傾斜,犧牲市民利益。

~天水圍新市鎮發展屬公私合營,當時港英政府與發展商簽署協議,公屋的商業發展不能威脅發展商,結果天水圍一直沒有公眾街市,居民要捱貴菜!

~數碼港的發展,當年政府未有公開招標就把數碼港發展權批給電訊盈科,只要為政府發展數碼港,便可以得到住宅部分和商場的發展權,即現時的豪宅貝沙灣。

~馬灣被發展成私人屋苑珀麗灣,政府批准地產商以建造馬灣公園代替變更土地用途的補地價金額。

天然環境無價?

選項10和12都提及到發展郊野公園的邊陲,建議一出,不用多說大家亦估計得到必定引起眾多環保人士和郊遊愛好者的反對聲音。問題是,香港的郊野真是動不得嗎?

民生與生態價值

這些被「看中」的邊陲地帶,政府說是生態價值較低的地方,開發建屋並不會嚴重破壞生態、滅絕其中生物;有研究指出,只要開發百分之一的郊野公園邊陲用地,便足夠興建一百五十萬個公私營住宅單位。

相比起目前本港二十一萬居住在劏房的人口,環保人士是否看見眾生的困苦,亦捨不得那百分之一的綠化地?只要多作了解,同學會發現,環保人士並非固執,民生是重要,只是他們同樣有疑問:保護大自然和棕地持分者的利益,孰較重要?

棕地與郊野公園

根據資料,如果利用三分一未作發展規劃的新界棕地,即約二百四十一公頃的面積,已可以興建八萬四千個公屋單位。全港關注劏房平台社區組織幹事黃嘉浚早前在論壇發表意見說:「棕地未用,閒置土地未用,政府建築物所有地方未用,卻說要填海、開發郊野公園,全都是不可逆轉的選項。」

自然環境雖然無價,但非不能動用,只是大家要清楚開發郊野公園後就不能逆轉,香港是否必要用到這些土地?還是有其他選擇而不去用?當中的考慮是否只顧及了少數人的利益,這才是引起公眾熱議之重點。







Mindmap:公私合營發展對政府的利弊



相關概念

熟地VS非熟地


香港土地供應緊張,一地難求,想要熟地更是難上加難。而所謂熟地,是指土地已有合適規劃,毋須進行收地、清拆、重置現有設施、地盤平整或要提供額外的基建設施,可以盡快施工建設。

簡單來說,熟地可以最快供完成發展建設和投入服務,相反,非熟地就需要較長時間。因為要發展非熟地涉及太多複雜事項,例如要進行規劃、處理法定程序、取得立法會撥款批核,收地及清拆、興建基建設施和建築工程等(見表三)



相關新聞事件簿

增加香港土地


‧環繞高球場建樓:獅子山學會建議不動用粉嶺高爾夫球場,反而在其周邊興建約二百幢、每幢樓高六十層的住宅大廈,以提供十萬個單位。(2018年4月)

‧東涌填海開工:東涌新市鎮擴展計畫填海及前期工程動工,填海面積約一百三十公頃,預計整個計畫可提供約四萬九千個住宅單位,容納約十四萬四千人,最快可在二○二三年遷入。(2018年2月)

如何增加土儲

‧前署長的建議:團結香港基金訪問三位規劃署前署長,他們指出目前的土地問題源自過去沙士期間停止造地,認為政府需要建立土地儲備,但建議只用一個規劃框架作土地儲備,不用詳細劃分以增加靈活性。(2018年5月)

‧收回土地條例:特首林鄭月娥在立法會答問會上指出,不能輕率動用《收回土地條例》來收回新界農地與棕地以增加土儲,因為這樣做有機會引起漫長司法覆核,反而妨礙覓地建屋大計。(2018年5月)

外國填海經驗

‧新加坡不斷填海:新加坡一直有通過填海造地,至今把國土面積增加了七百一十四平方公里,是原來面積的百分之二十三,其填海工程還在繼續進行中。(2017年3月)

‧杜拜再造人工島:位於中東的杜拜斥資十七億美元,再打造多兩座人工島,面積約為四百萬平方英呎,預計2020年完工,屆時杜拜的海岸綫將再往前延伸一點四英里。(2017年5月)

參考資料

‧鏗鏘集:土地大辯論
http://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/hkcc/episode/494747

‧綠色和平:土地大辯論展開,拆解5大荒謬位
https://www.greenpeace.org/hk/news/stories/others/2018/04/cp-launch-blog/

‧土地供應專責小組
https://www.landforhongkong.hk/tc/index.php

學習教材

資料回應題


細閱以下資料,然後回答問題。

資料

朱鼎健反對改建粉嶺高球場

佔地一百七十二公頃的粉嶺高爾夫球場於二○二○年租約期滿,土地供應專責小組將就高球場改作建屋用地建議進行公眾諮詢。全國政協委員、觀瀾湖集團主席朱鼎健表明反對改建,指粉嶺高球場能創造綠色GDP,亦有利中國爭取佳績的體育項目,若改為起樓等於政府不重視體育界。他否認高球場是有錢人遊戲,但認為香港高爾夫球會可下調入場門檻收費至數百元,又指政府應優先考慮在大嶼山覓地。

本身沒有高球會會籍的朱鼎健指,香港愈來愈重視體育文化產業,若高球場被取締,等於不重視體育發展。他強調,粉領高爾夫球場是歷史文物,有大量古樹及歷史價值的建築,不值得因需建屋而改劃用途。對於高球場被指專為有錢人而設,朱鼎健認為是誤解,但建議香港高球會改變制度,令市民可更容易接觸參與。他以觀瀾湖為例,指集團旗下的海南高球場近年改變營運方式,下調入場門檻至四百元一場賽事,「可以打足四個幾鐘,仲平過你去唱K!」

資料來源:摘自《星島日報》4-3-2018

多角度思考

1.
據你所知,本港支持利用粉嶺高爾夫球場發展房屋的人,持有甚麼理據?(3分)

2.根據資料,被訪者認為不應改建粉嶺高球場的原因何在?(3分)

3.根據資料中被訪者提出的改善方法,你認為能有效說服支持改建高球場為住宅用地的人改變主意嗎?解釋你答案。(6分)

建議答題方向

1.
高球場只是少數人的玩意,但地皮可建約萬三個住宅單位,有助解決本港土地短缺,房屋供應不足問題。

2.高球場改建是不重視香港體育發展。

3.同學可以自由發揮作答。(建議:減低參與高球運動的成本,有助吸引多些市民參加;提高高球場的使用率,令其變得更有存在價值)

延伸回應題

細閱以下資料,然後回答問題。

資料A



資料B



多角度思考

1.
根據資料,描述近年本港樓宇老化的情況。(4分)

2.重建是處理樓宇老化的最佳方法,但會引起另類住屋問題,你知道是甚麼嗎?(4分)

3.假如不重建老化的樓宇,你認為會導致甚麼社會問題?(8分)

建議答題方向

1.
目前本港有逾三十萬私人房屋單位的樓齡是四十年以上,主要集中在油尖旺等舊區和中西區等早期發展區域,未來,這類樓宇將會大幅增加。

2.重建耗時,又會引起另類住屋問題,包括等待重建的樓宇單位長期空置;現有佔用人因重建而需要調遷,增加額外住屋需求;部分地盤重建後或會作非住宅用途,房屋供應或會減少。

3.同學可以自由發揮作答。(建議:首先是安全問題,其次是目前的逆按揭計畫要求樓宇樓齡在五十年以下,假如樓齡太高,就會防礙一些長者的養老計畫的安排,人口老化帶來的問題得不到紓緩。)

載自2018年5月23日《S-file通識大全》

文:許少媚 圖:星島圖片庫
TOP