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最理想的土地供應政策 2018.05.25
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討論題目

香港地少人多,你認為以下哪種增加土地供應的政策最為理想?

1. 填海

2. 發展棕地

3. 發展高爾夫球場

 

資料

資料一

  土地專責小組推出的諮詢文件,題為「增闢土地,你我抉擇」,長達七十六頁

紙,指出「貴、細、擠」是不少市民面對的居住苦況,增加土地供應刻不容緩。小組將十八個有潛力提供額外土地的選項分為三類,其中納入「短中期」選項,即未來十年有潛力提供額外土地的選項有四個,包括棕地發展、利用私人新界農地儲備、利用私人遊樂場地契約用地,以及重置或整合佔地廣的康樂設施。

  「中長期」選項方面,即未來十至三十年有潛力提供額外土地的選項,則共有

六個,包括維港以外近岸填海、發展東大嶼都會、利用岩洞及地下空間、新界開發更多新發展區、發展內河碼頭用地,以及發展郊野公園邊陲地帶兩個試點。

摘自《星島日報》2018年4月27日

 

資料二

  土地供應專責小組下午開會,討論包括粉嶺高爾夫球場用地的私人遊樂場契約用地。小組主席黃遠輝會後表示,小組認為局部發展有關球場,可成為短中期方案,兩個方案都會3月底諮詢公眾。目前民政事務局正就有關用地進行檢討,如有用地未符合康樂體育政策,或可考慮釋放用地。

  黃遠輝指出,按政府新界北研究初步評估,若以粉錦公路以東為界、發展約32公頃的粉嶺高球場舊場,預料可建4,600個單位,屬於中高密度。黃遠輝解釋,若全面發展整個172公頃球場,可建13,200個住宅單位,涉及172公頃,但就要處理拓闊粉錦公路,改動東江水管道走綫,亦要重置包括超過3萬棵樹包括有古樹及3座歷史建築等。

摘自《星島日報》2018年2月6日

 

資料三

  「棕地」是從外引入的用詞。以英國及美國為例,棕地是指棄置、閒置及通常遭受污染的前工業用地。就本港而言,棕地泛指一些位於新界的農地,因近數十年農業活動衰落而變作其他用途如低成本的露天貯物、港口後勤用途等(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、 建造業機械及物料貯存等。

  這些農地大部分由私人擁有,位於新界相對平坦的地區。這些土地多數呈不規則形狀而面積細小,在發展上難以產生規模經濟效益。它們在沒有綜合規劃及合適基建配套的情況下出現,不時夾雜村落、寮屋、常耕或休耕農地、漁塘,導致土地運用不協調,破壞環境,甚至構成交通及安全問題。

摘自《發展局土地供應專責小組討論文件》2017年10月10日

 

小組討論

  試以5人為一組,準備時間10分鐘,每個同學輪流發言1分鐘,然後全組的討論時間為10 分鐘。

 

討論點

‧這些土地發展的政策分別有何利弊?

‧何者最能解決香港的土地供應問題?

 

論點參考

林劍(自由撰稿人)

  現時多名行政會議成員擁有高球會會籍,包括任志剛、湯家驊、葉劉淑儀及林健鋒,史美倫則申報為配偶會員。另外,立法會主席梁君彥及其子梁宏正亦懷疑有會籍,其中梁宏正更為球會常務委員會的建築小組召集人。現時《私人遊樂場地契約》的政策背景,是早年香港嚴重缺乏公共體育及康樂設施,政府於是透過《契約》用免地價或象徵式地價批出土地,供「有志推動體育發展及提供康樂設施的」社區組織和私人體育會興建體育及康樂場地,粉嶺高球場就是其一。政策實行至今百多年早已變質,會籍愈炒愈貴,成為少數富人的玩意,外界亦難以監管這些私人體育會的運作,背離「推廣運動」的原意,亟需修正。

  縱觀現時的土地使用選項,粉嶺高球場縱然不是十全十美,但至少是「現存最好的方案」:沒有業權問題、契約快將完結、不用再額外填海、面積龐大、有民意基礎支持、技術問題相對不難解決。市民住屋問題本身就具有凌駕性,理應比一個為少數人服務的高爾夫球場重要。粉嶺高球場的存在,本身就是「歷史遺留問題」,政府完全有權力和理據收回。因此,與其說是支持發展高球場的人「仇富」,倒不如反過來說,是部分既得利益者「仇窮」,為了打球的便利,即使眼見一般市民住屋問題水深火熱,也要阻止發展高球場。

 

郭家麒(立法會議員)

  棕地是被破壞的農地、已經失去原有農業功能,根據各個民間團體的估算,新界現時約有1,300公頃的棕地在「曬太陽」,按政府一向興建公屋與私樓的「六四」方式計算, 新界共有780公頃土地可以用作興建公營房屋,能建成約超過52萬個公屋單位。這個數量不但可以立即滿足全部公屋輪候冊上所有申請者,更是多一倍申請者也不成問題。

 

黎偉聰(香港大學建築學院房地產及建設系教授)

  自一九九七年《保護海港條例》通過後,香港幾乎再沒有大型填海發展規劃,而之前所計畫推行的青洲及九龍灣(西面)兩個主要發展項目被擱置後,本港失去多達四百七十六公頃的填海土地,涉及的安置人數高達四十二萬。對於長遠供應土地,大型填海無論在行政及實施方面,均較開闢新土地或重新規劃城鎮有效,不需要驚動居民搬遷,又不需與土地擁有者周旋。

 

觀點舉隅

甲同學:選擇填海

  我認為填海是最理想的增加土地供應政策。首先,填海能以較低成本提供大量土地資源。香港自開埠以來已依靠填海作為增加土地供應的政策,如興建各大新市鎮等,可見填海能提供一大片平整的土地作為發展,遠比一個高爾夫球場為大,更有效滿足土地需求。而且填海所得的土地較為完整,不像棕地一般分散,能作更為完善的規劃。

  同時,填海方案的阻力較少,不像棕地一樣有業權以及收地賠償的問題,也不像高爾夫球場一樣可能會侵害既得利益者的利益,惹來爭議。從行政和實施的角度看,以填海來增加土地的效益最大,成本也較少,故是最理想的增加土地供應政策。

 

乙同學:選擇發展棕地

  我認為發展棕地是最理想的增加土地供應政策。首先,香港有大量的棕地可供發展,據民間組織統計,新界有約1,300公頃的土地,若善加發展,必能有效地回應迫切的土地需求。

  同時,發展棕地能善用土地資源。棕地乃已荒廢的農地,被改作其他用途,卻衍生了如土地空置、環境污染等問題,浪費了珍貴的土地資源。發展棕地便能改善資源分配,而且棕地保育價值不高,不如填海和發展高爾夫球場一樣,會惹來爭議、並有破壞環境之嫌。

  最後,棕地雖有地主,但因為土地多年來都無法有效發展,地主的資產如被凍結一般,故他們賣地的意欲更高,相對於發展高爾夫球場時所涉及的富裕階層根深蒂固的既得利益和阻力,政府談判會相對容易。

 

丙同學:選擇發展高爾夫球場

  我認為發展高爾夫球場是最理想的增加土地供應政策。高爾夫球場面積龐大,共172公頃,能提供大量土地,解決迫切的土地需求問題。而且高爾夫球場只屬少數富人的玩意,政府以象徵式租金將大片土地租予球會,卻只讓擁有昂貴會籍的會員獨享權益,未能達到推廣運動的原意。發展高爾夫球場便能把珍貴的土地重新釋放,交還普羅大眾,確保土地資源有效分配、用得其所,也能獲得大量民意支持。

  同時,發展高爾夫球場的處理時間和成本較低,技術問題較少,不如棕地一樣,有零散的業權需要政府逐個處理和規劃,也不如填海一樣,耗時甚多,還要處理保育界的反對聲音。政府只需按原定的租約協定把高爾夫球場收回發展便可,效率甚高,可見此為最佳的方案。

 

文:黃蕊獻
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