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街市質素 緊扣市民生活 2017.10.16
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封面專題

今日香港

主題:生活素質




解說

答案︰A

天水圍沒有公營街市,區內只有四個領展街市和一個由房屋署管理的街市。不少天水圍居民都表示街市物價偏貴和選擇少,「監察公營街市發展聯盟」等團體於去年訪問天水圍居民,發現約六成受訪者每星期至少一次跨區買餸,顯示區內街市無法滿足需要。



街市作用 不容忽視

街市對社區非常重要,除了關乎市民的買餸選擇,亦與生活質素息息相關,更是構成社區經濟的重要元素之一。以前的街市緊扣社區,為基層市民帶來就業機會──小商戶租用鋪位,售賣日常生活所需,價錢亦比較低廉,普羅大眾每日都會光顧。

街市既維持商戶生計,又滿足市民需要,大家互相支持,產生街坊感情,形成一個類似自給自足的社區經濟,而非地產項目,追求利潤最大化。

物價上升 影響生活

然而,近年街市出現不少轉變,購物選擇日少,物價卻愈來愈高,此現象並不局限於沒有公營街市的天水圍,其他地區亦遇上類似問題。工聯會以「兩餸一湯指數」評估街市物價,指出2015年至2016年年尾期間,有12區街市物價上升,當中以牛池灣街市的升幅最大,達到15.64%。在比較2011年至2016年的數據中,更發現11區的「住戶每月入息中位數」增幅,追不上「兩餸一湯指數」的上升程度。街市物價上漲導致市民負擔加重,基層倍感吃力,生活質素自然下降。

另外,民間組織「領匯監察」去年進行「2016年居民生活所需問卷調查」,近六成受訪者表示,領展街市未能滿足他們的需要,並且要到附近屋邨或跨區購物,反映選擇不足的問題。

財團壟斷 小戶結業

街市小商戶面對租金上漲的問題,負擔不起貴租的就只好結業離場。但在部分領展街市,空置出來的鋪位卻由承辦商自行租用,有傳媒於去年發現,領展外判商光亮實業和相關股東壟斷旗下五個街市的豬肉檔,無論消費者光顧哪一檔,收益都只會歸入外來的大財團。小商戶被排除在外,失去以往街坊互惠互利的意義,從前的社區經濟逐漸消失。

查找街市物價高企原因

原因1:競爭不足

香港街市物價高企,其中一個主因在於競爭不足。根據立法會秘書處資料,領展有73個街市,房委會和私人發展商分別有21及26個。而食環署管理101個公營街市,當中76個提供新鮮糧食和乾濕貨品,其餘則是獨立熟食市場,數目看來很多,但地區分布並不平均,如東涌和天水圍就出現領展街市壟斷的現象,顯示競爭有限,無法提供更多選擇及壓抑物價。

地區分布不均

本港近七成提供新鮮糧食的店鋪都在街市範圍以外開設,能夠為市民提供食材,但店鋪數量不足以應付港人需要。「監察公營街市發展聯盟」發現,將軍澳每約九千人才有一間新鮮糧食店,天水圍則每約一萬八千人才有一間,而且新市鎮有八成街市以外的新鮮糧食店都被大財團壟斷;相比之下,舊區情況明顯較好,例如旺角每約一千五百人就有一家。

新鮮糧食店數量不足,分布亦不平均,難以製造充足的良性競爭,糧食價格自然高企。

原因2:管理不善

除了競爭不足,具爭議性的管理方式亦打擊小商戶經營。近年領展將不少旗下街市外判給承辦商營運,後者往往只顧利潤,大幅提高租金,影響小商戶生計。例如承包商宏集今年翻新天澤街市後,原有的144個商戶只保留58個,部分續約商戶須多付兩至四成租金。大量商戶被迫結業,而保留下來的,亦預期會把上漲的租金轉嫁至消費者身上,缺乏選擇的市民只能「捱貴貨」。

租金人流影響價格

至於公營街市,亦存在管理問題,民間組織「107動力」今年初進行「全港街市物價調查及研究」,發現部分公營街市的物價偏高,例如食環署管理的沙田街市,物價甚至比同區私營的隆亨街市高。「107動力」認為,食環署街市的管理存在問題,例如環境和設施欠佳,以致人流不足,商戶只好提高售價以維持生計。



解決街市問題方案

方案1:增建公營街市

面對本港街市的種種問題,社會各界致力研究改善方案,其中最直接的一個,就是增建公營街市,製造良性競爭,打破壟斷局面。上月有市民和政黨到政府總部,抗議將軍澳和馬鞍山沒有食環署市政街市,導致居民和商戶被迫負擔高物價和貴租,他們希望政府在該區興建公營街市。行政長官林鄭月娥在上周三發表的《施政報告》提及,政府將落實在東涌、天水圍和洪水橋復建公營街市。

然而,部分公營街市亦存在管理問題,質素未必有保證,因此興建這類街市的同時,亦應提升其管理水平。特首亦於《施政報告》指出,政府將會投放資源改善公營街市的環境。

方案2:回購領展街市

市民對街市的不滿,很大程度上源於他們不認同領展的管理方式。除了外判街市,領展還不斷出售旗下物業,這些舉措都被質疑是犧牲公眾利益,因此有意見支持政府回購領展或其物業,並改變營運模式。「領匯監察」去年進行「2016年居民生活所需問卷調查」,有七成三受訪者同意政府應該回購領展物業。立法會議員朱凱迪亦曾提出「自己街市自己救」,提議居民夾錢回購領展街市。不過這類建議涉及大額金錢,雖然民間支持,但實行上仍有很大困難。

方案3:加速發展墟市

墟市與街市性質類似,能便利基層市民,又可維繫社區關係,因此發展墟市,往往被視為能夠較快捷及容易執行的解決方案。今年九月,北區墟市聯席在上水舉辦「北區墟市節」,十多個檔攤售賣不同種類的產品,如二手衣物和茶葉。

其實,相關政策已討論多時,不少意見都希望設置由下而上,以及地區主導的臨時墟市;但民間團體舉辦墟市時,卻發現各區申請程序和規則不一,令人難以適從,「深水埗見光墟關注組」等團體就曾向康文署請願,要求政府推出統一的墟市政策。然而,新一份《施政報告》卻未有提及墟市政策,惹來民間團體批評。



Mindmap:香港街市出現問題的成因、影響與解決方法



相關概念:社區經濟(Community Economy)

經濟全球化影響世界各地,有些受惠的地區發展蓬勃,但部分地區卻受到剝削,形成貧窮、失業等現象。為了解決問題,有些國家提倡發展社區經濟,以社區為本位,鼓勵居民運用技能和經驗,投入地區經濟活動,避免大財團壟斷。此舉能降低失業率,又能以合理價錢支持居民消費、改善社區關係及提高生活質素。

除了舊式街市,墟市都是社區經濟的其中一種形式,居民能夠以生產者或消費者的身分參與其中,大家各取所需,又能互相溝通,令社區關係更融洽,因此本港近年一直有聲音鼓勵舉辦墟市。合作社亦是社區經濟的組成部分之一,社員除了參與生產,還有權利作出決策,共同分享工作成果;注重服務社區,而非榨取利益,促成可持續發展。

相關新聞事件簿

街市外判

‧建華收回長發街市店鋪:因為青衣長發街市的檔販不滿領展在未諮詢的情況下突然把街市外判,所以決定罷市七天。但領展卻請來臨時檔販營業,引起參與罷市的檔販不滿。後來外判商建華(街市)管理有限公司發出律師信,表示街市會進行優化工程,將於2016年10月1日收回所有店鋪,檔販只好接受。(2016年3月)

‧市民滿意房署自行管理:「監察公營街市發展聯盟」調查發現,受訪者對房署自行管理街市的整體滿意度達63%,但房署外判街市只有38% 。(2016年8月)

街市結業

‧華貴街市結業:落成二十多年的華貴商場內有華貴街市,領展於2014年把商場賣給逸俊發展有限公司,但因為逸俊疑未能與承包商洽談街市管理及承包權,最終令街市結業。雖然逸俊其後設置臨時街市,但亦於2016年2月結業,居民須到華富邨購物,造成諸多不便。(2016年2月)

管理問題

‧顯徑街市倒閉潮:領展管理的顯徑邨商場及街市出現倒閉潮,有居民參加集會,表示領展以瘋狂加租的方法逼走商戶,質疑是方便日後沙中綫顯徑站通車後,把物業翻新及出售。(2017年7月)

‧街市空置率:「領匯監察」調查12個領展商場及街市,發現當中11個街市的平均空置率有三成,石圍角街市空置率最高,達至七成。(2016年7月)

倡辦墟市

‧中秋墟市:民間團體在深水埗舉辦「深水埗中秋濃情見光墟」,總共有66個檔位,其中16個提供熟食。因為牌照條款限制,檔主只可以翻熱食物,不得用明火煮食。(2017年9月)

‧充足土地:「本土研究社」研究香港各區資料,發現有927幅短租閒置土地,整體面積約142公頃,研究社成員認為公眾可以探討土地用途,例如設置墟市。(2017年7月)

相關辭彙

‧經濟全球化 Economic Globalization
‧社區 Community
‧社區關係 Community Relations
‧社區經濟發展 Community Economic Development
‧領展(領展房地產投資信託基金) Link REIT (Link Real Estate Investment Trust)
‧外判 Outsource

學習教材

資料回應題


細閱以下資料,然後回答問題。

資料A



資料B

領展管理的青衣長發街市,下月起將轉由街市包租商「建華(街市)管理有限公司」營運,負責租務及日常管理。事件惹來長發街市近百商戶大表不滿,擔心約滿後會被建華加租逼走,昨晨發起一周罷市誓師大會,圍繞街市遊行大斥領展無恥,呼籲市民支持商戶反抗領展。

資料來源:《星島日報》16-2-2016

資料C

青衣長發街市翻新後於二○一七年一月重開,易名為「青衣市場」,投資金額約四千萬元。有別於一般街市,青衣市場加入很多裝飾,設有大型電視屏幕,播放海洋生物片段,同時亦於街市擺放魚網、海豚等裝飾,營造水族館的感覺。長發街市以前有一百三十多檔,現在增至一百五十檔;舊時只有一檔小食檔,現增至約十二檔,可以二十四小時營業。不過有租戶表示翻新後的租金上升至少三至四成,亦有市民認為物價比以前高。

資料來源:綜合報道

多角度思考

1.
根據資料A及資料B,長發街市商戶對領展外判街市有何意見?(3分)

2.根據資料,分析長發街市的翻新工程有何利弊。(6分)

建議答題方向

1.
商戶不滿領展外判街市,認為此舉令大財團壟斷市場,擔心被外判商逼走及加重居民的生活負擔。

2.
利:進行翻新工程後,街市加入大量擺設,比一般街市美觀,而且檔位增加,能更有效率地應付客人需要,兼吸引人流。
弊:翻新工程無可避免地增加商戶租金,令經營更為困難。此外,即使街市裝修得美輪美奐,亦未必真正滿足市民需要。因為街市最重要的意義是提供食材及日用品,但街市翻新後物價提升,加重市民負擔,反而削弱其價值。

延伸回應題

細閱以下資料,然後回答問題。

資料A

現時的食環街市的檔口以價高者得的方式競投,雖然租金及物價並不保證低於領展或私營街市,但食環街市規定須要以私人身分承租,此例能有效避免財團壟斷。而且興建公營街市能夠引入競爭,增加小檔數目亦能增加當區就業機會。

資料來源:《天水圍社區報》1-9-2016

資料B

政府消息表示,有鑑於東涌新市鎮擴展區及洪水橋新發展區的需求大和人口多,提出在此兩發展區新建公眾街市,冀能服務東涌及天水圍居民,選址會在交通便利位置。新建的公眾街市將採用猶如大埔墟街市般的新型街市設計,每檔檔位面積會較一般街市大。消息又指,興建一個街市需要約三年時間,但「唔使等人口入晒先起」。

資料來源:《星島日報》19-1-2017

資料C



多角度思考

1.
參考資料A,公營街市與社區經濟有甚麼關係?你認為資料B的措施,會對東涌、天水圍現存的街市造成甚麼影響?(6分)

2.參考資料C,你認為團體提出的訴求,是否足以解決本港街市問題?解釋你的答案。(8分)

建議答題方向

1.
公營街市規定以私人身分租用檔口,有助隔絕大財團壟斷,增加地區小商戶的創業機會,亦能為居民提供更多選擇,帶來刺激消費、帶動社區經濟的效果。
而政府於東涌及洪水橋興建公營街市,能夠與現存的街市競爭,有望提供區內街市的整體管理質素,甚至降低物價。

2.
認為足以解決本港街市問題:
‧團體主張「推動區區墟市」,此建議使小商戶通過於墟市販賣賺取金錢,小販亦有容身之所,不必到處「走鬼」。墟市又能便利居民購物,收帶動人流及刺激社區經濟之效,足以彌補街市數目不均、物價租金偏高的不足。
‧「復建公營街市」可為居民提供更多選擇,加強良性競爭,甚至可能降低其他街市的物價。
認為不足以解決本港街市的問題:
‧雖然舉辦墟市的建議很好,但在實行的時候,無可避免會遇到阻力。曾有團體在申請場地舉辦墟市時,發現政府部門辦事處的申請程序不一,遇到不少阻滯。墟市亦面對很多限制,例如天水圍東華三院天秀墟,因為貨品種類少、交通和設施不便,以致人流不足和營業額欠佳。若無足夠配套,墟市不能解決問題。
‧公營街市確實能夠加強競爭及提供更多選擇,但根據「107動力」調查所得,部分公營街市經營不善,以致物價偏高,更有多個檔口空置,情況並不理想。單憑增建公營街市,而非集中糾正現存街市的缺失,並不足以改善現狀。

參考資料

網頁


‧立法會秘書處 數據透視:公眾街市
http://www.legco.gov.hk/research-publications/chinese/1617issh36-public-markets-20170927-c.pdf

‧墟市學
http://ohmyking.com/stories/dictionary-hk-wet-market/

載自2017年10月16日《S-file通識大全》

文:方俊希 圖:星島圖片庫
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