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良心劏房 治標難治本 2017.09.20
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封面專題

今日香港

主題:生活素質



解說

答案︰A


15平方米(約160平方呎)只是一個平均數值,社會上不少市民的實際居住空間更狹小,以劏房戶為例,人均居住空間只有約62平方呎(統計處2016年3月數字)。所謂劏房,據屋宇署的定義,一般是指「在建築物原先經批准的圖則上顯示的一個樓宇單位,被分間成兩個或以上的獨立房間」。原則上,只要劏房沒有違反《建築物條例》及《消防條例》等相關的法例要求,都不屬違法。按統計處2015年的調查,全港共有86,400間劏房,劏房居民約20萬人,當中未包括工廈和商廈劏房。

香港人均居住面積 全球最小

大家都難以置信,香港作為富庶發達城市,人均居住空間竟然是全世界最小。全球不少國家地區都制訂了人均居住面積的最低標準,以保障人民的居住質素。可是,香港並沒有「最低居住面積」的限制,只有房屋署的公屋設有最低標準。以下是香港與其他地區的人均居住面積比較:



劏房細環境差 住客最苦

香港的劏房戶人均居住空間只得62平方呎,比起美國足足細13倍。究竟62平方呎是一個甚麼概念?



劏房住戶每天困在方寸陋室,除了活動空間欠奉,生活亦缺乏各樣保障:

1.火警及樓宇倒塌危機

不少劏房都未有依照《建築物條例》及《消防條例》改建單位,非法的僭建帶來倒塌危機;而消防設施不足亦帶來安全問題,例如八月中的葵涌工廈劏房大火,三名年輕人因而慘死。

2.租住成本高昂

劏房的居住環境惡劣,但每月租金中位數卻高達4,200元,平均呎租甚至比豪宅更高;而且劏房住戶缺乏正式租約保障,當遭遇被濫收水電費、租金、維修費用和被逼遷等不平等待遇時,難有反抗能力。

3.衞生及居住環境差

大部分劏房的衞生環境欠佳,例如一般都沒有按建築物規例預留採光及通風窗戶;而且一房多戶共用一條排水渠,令病菌容易散播傳染、老鼠、曱甴等害蟲橫行。此外,多個住戶共住於狹小空間,鄰里間缺乏私隱,亦容易出現摩擦。



劏房難取締? 政府推「良心」計畫

政府對於劏房的態度,可謂是「既愛且恨」。「恨」的方面,正如上文所述,劏房居住環境惡劣,充斥種種隱患,猶如城市的隱形炸彈;「愛」的方面,現時有許多市民正輪候公屋,劏房可作為過渡性的住房安排,無論政府及坊間都認為劏房有一定市場需要及存在價值,一旦政府大力取締,市民的生活可能會更差,所以政府的立場是確保單位安全,因而衍生「良心劏房」計畫。

延續上屆政府的政綱,房屋問題仍然是重中之重的燙手山芋。新政府上任初始便提出「良心劏房」概念,主張由政府推動非牟利組織或社企把空置唐樓改建成符合安全衞生標準的「合法劏房」,以合理價錢租予公屋輪候冊人士,據悉當局手上已有四百個單位。另一種模式則是類似從前「七十二家房客」的板間房,推行「同屋共住」的概念,即多個家庭同住一單位,同時共用廚房、廁所等設施,但各有私人空間。

政府牽頭 緩解住屋困局

由政府擔任劏房包租公的角色,可怎樣解決香港的劏房問題?首先,政府通過計畫充當牽頭的角色,喚起市場上更多良心業主響應,避免部分舊式大廈單位在重建前丟空而造成浪費;更重要的是,假若計畫成功,現時的劏房業主便覺得劏房市場將會變得無利可圖,為穩住租戶,必然會減少不合理加租情況,甚至凍租,為劏房戶減輕租金壓力。

其實「良心劏房」並非新鮮事,過去社企「要有光」一直以合租形式提供「光房」予合資格人士,政府只是通過財政支援去填補社企的資源不足。因為覓地以至興建房屋需時,見縫插針將各區零散的單位改裝成「良心劏房」,做法明顯較為靈活,可以暫解燃眉之急,紓緩住屋困局。

改善住屋問題 成效存疑

合法劏房≠合理劏房

政府計畫推出的「良心劏房」,希望讓長期未能上公屋的劏房戶可以稍為改善居住環境。可是,合法劏房改建後須符合《建築物條例》及《消防條例》的要求,還要考慮最低單位面積、基本室內設備等因素。根據相關報道估算,每間改建成本逾10萬元。政府表明不會直接為「良心劏房」注資,這筆昂貴的費用或許會令不少有心幫助基層的業主打退堂鼓,令成效存疑。

再者,所謂「合法劏房」並不等於「合理劏房」。政府變相將劏房合法化,卻無法完全禁止無理逼遷、濫收水電費、呎租甚高等劏房常見問題。而劏房的居住空間及居住質素始終未如理想,一個「良心劏房」單位暫定界乎372至415平方呎,還可能以共用廚廁方式,住兩三個家庭,人均面積離香港人均面積150平方呎甚遠。此外,要完全滿足透光、通風、消防等要求恐怕並非容易之事,而且要市民的生活質素回到當年「七十二家房客」,是生活基本要求的倒退。

短期方案+長遠政策

目前全港估計有接近20萬人居於劏房,「良心劏房」只得區區數百個單位,當然不可能解決所有劏房問題,但開發土地舉步維艱,而居住需求又確實存在,「良心劏房」可以是聊勝於無的短期過渡性方案。

然而,要解決香港住屋問題,政府須考慮更多中長期措施,例如回購公屋居屋單位、租金津貼、租務管制、空置稅;此外,開拓更多土地供應,興建更多資助房屋、檢討人口議題(包括投資移民、單程證審批權)、土地分配(如丁屋地、短租地),多管齊下改善基層住屋環境,才是解決問題上策。

相關概念

適足住屋權(Right to Adequate Housing)


根據《世界人權宣言》,人人有權享受為維持其本人和家屬的健康和福祉所需的生活水平,包括食物、衣着、住屋、醫療和必要的社會服務。聯合國1991年就「適足住屋權」作清晰界定,指出適合人住的居所要符合七項準則,包括穩定居所、基本設施的供應、可負擔、宜居程度、住屋機會、地點及文化共融。

租金管制(Rent control)

租金管制是對出租樓宇安排的監管,範圍包括租金的設定、上升幅度和續租的安排等,以穩定出租樓宇市場,防止租金大起大落,保障市民免因租約期滿或大幅加租而喪失租住權。香港早在1920年開始實行租金管制,至1998年取消。有評論指租金管制干預樓宇市場,人為地壓低業主的投資回報,因而減少出租樓宇的供應量。

Mindmap:「良心劏房」揭示香港住屋問題



相關辭彙


‧建築物條例 Buildings-ordinance
‧最低居住面積 Minimal floor space
‧租金津貼 Rent allowance
‧同屋共住 Co-housing
‧土地供應 Land supply
‧樓宇空置稅 Vacant Property Tax
‧建築物條例 Buildings-ordinance
‧最低居住面積 Minimal floor space
‧租金津貼 Rent allowance
‧同屋共住 Co-housing
‧土地供應 Land supply
‧樓宇空置稅 Vacant Property Tax



香港劏房現況


‧人均居住面積︰有關注劏房的組織發現,2015年劏房戶整體人均居住面積約47.8方呎,較2013年同類調查人均居住面積67.6方呎大減近三成。(2017年7月18日)

‧劏房租金昂貴:深水埗是本港貧窮地區之一,有團體調查發現,區內受訪劏房戶平均家庭人數由2012年的2.19人,升至去年的2.8人;租金少於1,500元者更由一半,銳減至不足一成。(2017年4月14日)

劏房居住問題

‧劏房戶屢被欺壓:關注基層住屋聯席在今年六至八月訪問了二百位劏房、板間房、天台屋等住戶,發現八成一受訪者沒有適切租務關係,即並沒有與業主簽訂租約、沒「打釐印」、租約沒列明續租期,甚或內含無理條款等。(2017年8月7日)

‧居住環境充斥危機:葵涌一場「劏廈」火警,奪去三名青年寶貴性命,事件令人感到難過,亦揭示「劏廈」火警隱患愈見嚴重,非法將工業用途單位改作劏房單位出租,與租住這類劏房人數皆與日俱增,一旦發生火警,隨時造成人命傷亡。(2017年8月14日)

‧租戶被濫收水電費:有調查發現,大部分居於劏房、天台屋等的住戶須向業主或中介繳交水電費,所收取的費用較電力公司和水務署的定價為高,其中住戶平均電費較中電高出逾四成,水費則平均高逾六成。(2017年7月31日)

解決劏房方法

‧增加建屋用地:社會對增加土地供應的討論並非新事物。在過去兩屆政府的十年間,當局也曾提出可增加建屋用地的不同方案,例如改劃土地用途、增加發展密度、舊區更新、新市鎮發展、棕地發展、維港外填海、岩洞和地下空間發展等。(2017年9月9日)

劏房對香港影響

‧生育率下降:居住問題會影響年輕人組織家庭的計畫,而面積細小的劏房,只容一兩個人住,無疑令年輕夫婦的生育意欲大減。(2017年9月4日)

資料來源:《星島日報》

學習教材

資料回應題

細閱以下資料,然後回答問題。

資料A



資料B



多角度思考

1.根據資料,試描述兩項本港劏房戶所面對的問題。(6分)

2.就你在題1所述,你認為推行租金管制是可行的解決方法嗎?為甚麼?(8分)

建議答題方向

1.

問題一:劏房戶月入中位數12,500元,而租金中位數為4,200元,租金佔收入三成多,可見劏房戶屋租負擔極重,扣除屋租及基本生活開支,收入所剩無幾,難以改善生活質素;
問題二:11%的劏房住戶每月的收入是2萬元以上,可是在樓市高企下卻無能力置業,又超出公屋的最低入息要求,只好選擇較便宜及質素較差的劏房,可見劏房問題並不只影響基層市民。

2.
不可行:推行租金管制會導致業主減少放出租盤,在租盤市場供求緊張的情況下,實際供應減少可能導致整體租金水平不降反升。
可行:租金管制嚴格限制了租金上限,並且局限了每年的升幅,做到租金封頂的效果。長策會曾作諮詢,結果有七成意見支持租金管制,可見這符合市民期望。

延伸回應題

細閱以下資料,然後回答問題。

資料A

《經濟學人》智庫昨發表最新的「全球宜居城市排名」,結果令不少香港人失望,因為新加坡的宜居性首次超越香港,更在全球一百四十個城市中排名第三十五,遠遠拋離排名第四十五位的香港,香港排名更較去年下降兩位。

全球宜居城市排名評分涵蓋穩定性、醫療衞生、文化和環境、教育及基礎設施五大類指標;負責調查的分析師指,香港自佔領運動後,社會問題仍未解決,社會就中港關係常現緊張情緒;另一大問題是房屋問題,劏房、納米樓無助改善居住環境,均影響香港的宜居性。香港在國際排名下滑正好為香港把脈,政府須努力從中尋找改善方法,以對症下藥。

資料來源:《星島日報》17-8-2017

資料B

房屋土地措施方面,兩成八受訪者希望改善劏房住戶居住條件、兩成三支持發展棕地,亦有近兩成受訪者希望加快市區重建,但只有一成一受訪者支持開發郊野公園。研究院認為,市民普遍關切弱勢群體,認為改善居住條件較增加土地供應見效更快;數字亦反映大部分市民環保意識強烈,不認可開發郊野公園的迫切性,當中泛民及本土派組別對開發郊野公園的支持率明顯偏低,只有約三個百分點。

資料來源:《星島日報》29-6-2017

多角度思考

1.
參考以上資料,劏房問題對香港帶來甚麼負面影響?(6分)

2.你認為政府可以怎樣改善劏房住戶居住問題?試從短期、中期和長期三方面提出可行建議。(12分)

建議答題方向

1.

國際形象大受影響:香港作為國際城市,但仍然有不少基層市民生活於環境惡劣的劏房、籠屋,更屢次成為外國傳媒的採訪主題,令國際社會質疑本港的社會公義、生活水平,影響本港的國際形象。
貧富差距社會分化:現時樓市炒賣熾熱,令不少年輕一代置業無望,使他們對社會產生怨氣;另一邊廂,有人通過買賣物業致富,令物業成為投資工具,造成貧富懸殊,甚至產生仇富情緒。

2.
短期方案:在土地供應不足的情況下,劏房可能是一個臨時措施。政府可考慮資助劏房租金與公屋租金之差價,讓有需要的劏房戶減輕負擔。
中期方案:樓價高企的其中一個主因是樓宇炒賣熾熱。政府可通過行政措施,限制外來人士來港買樓的規定,避免他們拉高樓價及減低樓市需求量。
長期方案:要解決住屋及居住環境衞生問題,最重要是增建公屋。政府應積極考慮各種方法增加土地供應,例如改劃土地用途、增加發展密度、舊區重建、棕地發展、維港外填海、岩洞和地下空間發展等,以加快公屋輪候速度。

參考資料

網頁


‧香港分間樓宇單位的住屋狀況2016
http://www.statistics.gov.hk/pub/B11302602016XXXXB0100.pdf

載自2017年9月20日《S-file通識大全》

文:龍 圖:星島圖片庫
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