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香港住屋現象剖析 2016.11.16
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近年關於「上樓」、「劏房」、「土地供應」的新聞不絕,不論是基層輪候公屋遙遙無期,還是中產飽受高樓價之苦,影響廣泛。香港房屋問題與生活素質息息相關,可說是通識課程的恒常議題,屬於跨單元題目,涉及「今日香港」、「個人成長與人際關係」、「能源科技與環境」及「現代中國」,同學宜多加留意。

備戰文憑試

單元:今日香港+個人成長與人際關係+能源科技與環境+現代中國









Tips:過往題型參考及分析

以往五年未有試題提及直接關於居住環境這個議題,只在2013年以重建計畫為題。不過房屋問題較為貼身,而且不乏各項調查和數據資料,同學可多作預備,特別針對住屋問題與生活素質的關係、不同持分者的意見、個人成長的規劃影響,以及土地用途的轉移等。

圖解議題



議題背景及討論重點

香港面對的居住問題

樓價過高

民間智庫智經研究中心2014年的研究報告指,樓價已脫離市民的實際負擔能力,住屋一直是香港主要問題,政府先後推出多項措施,惜未能解決;合資格申請公屋的,輪候時間愈來愈長,無奈捱貴租,另有些人節衣縮食為供樓、亦有的因為未有樓而延遲結婚、有的大學生入紙申請公屋、有的靠父母資助負擔首期,為的只是買樓。另一類年輕人索性選擇是放棄買樓,不想孭一身債。

劏房

本港樓市自去年起呈下行趨勢,各區樓價一度出現跌勢,但位於油尖旺及深水埗等舊區的劏房,租金卻愈升愈有,深水埗區同類的八九十呎劏房在短短四年間,月租升幅超過七成。除了低收入家庭及中年單身人士的需求外,近年更有大批青年及南亞裔人士加入搶租,令劏房供求嚴重失衡,更出現單位愈劏愈細,租金卻愈來愈貴的畸形現象。

居住面積

香港地少人多,居住面積一向偏少,影響市民的居住質素,劏房戶的擠迫情況遠比公屋為差,兩年前長策會的劏房研究報告指出,劏房戶的人均居住面積只有67.6方呎,與公屋的最低標準差不多,可是現在劏房戶的人均居住面積跌至47.8方呎,比懲教署囚犯倉的人均標準空間(49.5方呎)都不如,若人均面積調整至兩年前的水平,租金比例將高達七成,遠超市民可負擔範圍。



香港的房屋政策

樓市「辣招」

政府月初宣布新的樓市遏抑投資需求措施,全面提高買賣物業印花稅,稅率劃一至樓價的15%,讓港人優先置業,而政府上一次推出辣招,是2013年實行雙辣招──「雙倍住宅印花稅(DSD)」及「買家印花稅(BSD)」,針對炒家。

公屋政策:見縫插針,斜坡建樓

根據房委會資料,一般公屋申請者的平均輪候時間為4.5年,為了加快輪候速度,早年提出以「見縫插針」方式在現有屋邨內增建公屋。另外,今年初發表的《施政報告》提出研究將部分住宅地盤附近的斜坡用作建屋;針對斜坡型地盤,房屋署特別在地盤斜坡闢設平台興建一些可用設施,以擴大地盤淨面積一、兩成,從而增加可建單位數目。

工廈劏房:立例管制

據統計,現時約有一萬人住在非法的工廈劏房,近年政府大力打擊這類劏房,住戶被逼遷;但社會對劏房需求大,令租金不斷上升,劏房居民難以應付。有建議政府放寬改建工廈住宅用途標準及放寬遷出期限,提供過渡房屋,以及提供補貼以減輕低收入家庭的經濟負擔。

增加土地供應

‧開發郊野公園

政府曾提出發展一成郊野公園土地,已可解決房屋問題,只要在開發前進行詳細的環境評估,可以減低發展帶來的環境破壞。不過建議惹來極大反彈,反對者認為只要完善運用土地資源,例如先開發棕土及「丁屋」土地,根本不用開發郊野公園,而且郊區能夠令人紓緩精神壓力,這些無形的價值難以衡量,不宜貿然破壞。

‧填海


香港填海造地,並非新事,最新預算是開發大嶼山,政府認為若在交椅洲、喜靈洲和梅窩作適當填海,可發展成核心商業及住宅區,接駁港島、大嶼山等,重整全港發展布局。不過此舉影響太大,包括對環境的破壞、實際效用及是否過度開發等,須諮詢後再跟進。

舊區重建

另一個增加單位數目的方法是舊區重建,不過這引發出發展和保育的爭議。另外,由市建局負責的項目,樓價必定大幅上升,而居民能否原區安置,亦是問題所在。

相關概念:棕地 (Brownfield Sites)

棕地(棕土)是指因填泥及各種工業、回收用途而遭破壞的土地,如露天貨櫃場、臨時倉庫、已破壞綠化地等,主要集中在新界地區。由於清理成本高昂及業權複雜等因素,政府傾向先行發展成本較低及阻力較少的綠帶。國際上不少從事城市規劃、政策研究及決策者愈益注重可持續發展,積極推動解決城市「棕土」問題的對策,有助修復棕土及騰出土地予更有需要的用途。

相關新聞事件簿

斜坡地盤

針對斜坡型地盤,署方會特別在地盤斜坡闢設平台興建一些可用設施,以擴大地盤淨面積一、兩成,從而增加可建單位數目。

(2016年11月1日《星島日報》)

「太空艙」

近日有人在租屋網站刊登廣告,聲稱在西營盤有唐樓單位,提供類似日本膠囊式酒店的「太空艙」牀位出租。廣告指每個「艙位」月租五千一百元,更提供「一應俱全」的設備如電視及無綫上網等。據了解,該單位或設有多達二十個牀位,部分已出租,但未知單位是否領有相關牌照。

(2016年10月25日《星島日報》)

劏房

有調查發現本港劏房租金在一四至一五年,勁升一成三六,有一百呎劏房一年間加租一倍至六千元。有調查指,近年有「豪裝」劏房出現,加裝小鐵閘和消防系統後,一百五十呎劏房租金即索價五千至八千元。

(2016年10日10日《星島日報》)

工廈「劏民」由十年前寥寥可數,暴增至現時約二萬人,有關注基層組織認為,租金升、上樓難才是問題根源,其中葵涌、屯門的「劏民」較多,主要因為附近唐樓劏房較少,以及工廈鄰近民居。

(2016年9月21日《星島日報》)

年輕人住屋調查

政府統計處昨公布《香港的女性及男性主要統計數字二○一六年版》,分析指,香港住屋貴影響年輕人結婚生育意欲,除非靠父母出手,否則也難言結婚,若結婚恐令生活負擔更重,寧拍拖不結婚現象會愈嚴重。

(2016年7月29日《星島日報》)

香港社會服務聯會的研究發現,兩成年輕人對住屋現況感不滿,更有近四成認為住屋狀況難以在數年內改善,學歷愈低者愈感悲觀。應付高昂租金後未有餘錢作儲蓄,亦令他們難以在未來改善住屋情況。社聯建議政府考慮增建公營房屋及提供租金津貼等措施,改善年輕人的住屋狀況。

(2016年5月27日《星島日報》)

相關《通識大全》專題

‧熱議新界用地
https://goo.gl/eckqou

‧香港房屋供應問題
https://goo.gl/ICDUpR

‧論市建局助置業 市民反應冷淡
https://goo.gl/6FZf8R

‧青年無夢 買樓大過天
https://goo.gl/zlFo5n

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名師出題

Henry Law(威Sir)
英皇教育通識科補習名師(經驗專欄作家,以教授答題技巧聞名)
facebook Page:Henry Law LS @ KGE

資料A及資料B



資料C

摘錄自2016年8月19日《星島日報》新聞

在香港生活,租金成為佔個人或家庭生活最大比重的開支。去年五至六月個人入息中位數為一萬五千五百元,而住戶入息中位數為二萬五千元,租金分別佔個人及家庭住戶收入約一半及三成。除了負擔沉重,劏房的安全問題亦引起社會關注,部分業主將一個單位五百呎間隔成三數個「劏房」單位,甚或僭建天台或改建工廈出租。由於劏房單位面積狹窄,同時業主往往需要改建地台等,令單位負重量增加,危及物業結構,單位經改動間隔,原來的防火設備根本不能在火警時發揮應有作用。

資料D

摘錄自2016年10月3日《星島日報》社論

位於港鐵石門站附近的傑志足球訓練球場被政府看中,欲改劃為興建公屋用地,估計可提供一千四百個單位,但消息一曝光,球圈人士即怨聲四起,直斥此舉會「摧毀足運發展」。其實房屋署兩年前有意在屯門新慶路一幅土地興建十一幢公屋大廈,供應八千個單位,但區議會認為計畫令該區交通更擠塞,結果計畫大縮水。

資料E

摘錄自2016年10月27日《星島日報》新聞

納入為本港未來「策略增長區」之一的新界北,共有三個具發展潛力地區,但社會一直關注的粉嶺高爾夫球場卻未有包括其中。當局指,由於民政事務局尚未完成私人遊樂場契約的檢討工作,因而暫時未有考慮納入粉嶺高爾夫球場範圍,初步估計顯示,粉嶺高爾夫球場內有不少古樹及墓地,亦有歷史建築,附近無基建設施,預料當中具發展潛力的土地不多。

卷一:資料回應題

(a)參考資料A、B及C,指出及解釋香港面對的社會問題。(6分)

(b)
就每一個你在(a)題提出的社會問題,提出及解釋一項政府可處理該問題的措施。(6分)

卷二:延伸回應題

(a)解釋政府在增加土地供應以應付房屋需求時可能會遇到的困難。(8分)

(b)你認為發展高爾夫球場是否解決香港房屋短缺問題的最有效方法?試加以論證。(12分)

名師解題

卷一:資料回應題

(a)


(b)


注意事項 / 答題陷阱 / 常犯錯誤

‧(a)題考核學生資料應用能力,類似2015年及2016年文憑試的卷一第一題,資料意思多為直接簡單,學生應該清晰描述資料內容,並且加以概念化回應題目,值得留意的是未必須要按資料分段拆解,若能綜合分析理應更佳。

‧(b)題為建議題,模擬2015年文憑試卷一的第一題,小心題目要求建議必須針對(a)題作答,
但是又不能過多篇幅描述問題,反而應該將分析集中在建議和成效申述。

卷二:延伸回應題

(a)



(b)



注意事項 / 答題陷阱 / 常犯錯誤


‧(a)題屬於政策困難題,以上示範是一種較容易的切入點,通過「持分者分析」提出政府可能面對的不同困難,留意推論必須聯繫到政府實際面對的困難,而非只是提出不同持分者的不滿,而未有帶到可能在制度內或制度外以不同形式對政府帶來困難。

‧ (b)題屬於比較式評論題,由於題目問及高爾夫球場是否「最」有效方法,所以應該以比較方式論述發展高爾夫球場的利與弊,同時,必須提出清晰比較角度,例如成效、成本效益、可行性、認用性、時間性等。

載自2016年11月16日《S-file通識大全》

文︰區美玲 圖︰星島圖片庫
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