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發展新界土地難度高 2016.09.26
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由立法會選舉票王朱凱廸勇於挑戰「官商鄉黑」的言論,到特首梁振英牽涉「橫洲公屋」事件的聲明,同學都應該感到新界土地發展問題殊不簡單;因着歷史遺留下來的「特權」、環境保育意識的提高,以及土地資源規劃的法規,想開發新界土地應付急劇增加的人口,往往目標未成已爭議連連。

能源科技與環境+今日香港

主題:環境與可持續發展+生活素質
探討問題﹙按教育局指引﹚
‧人們的生活方式及社會發展怎樣影響環境和能源的使用?
‧社會各界、政府及國際組織,可以為可持續發展的未來作甚麼回應?
‧哪些方面的生活素質被視為最重要?哪些被視為最急切的需要?甚麼人可作出相關的決定?為甚麼?
‧不同人士或機構能為維持或改善生活素質作出甚麼貢獻?有甚麼障礙?在沒有清除障礙的情況下,哪些群體最受影響?









大家對新界地方的印象如何?大片農田、低密度的村屋、淳樸的鄉郊氣息、處處郊野公園,抑或是荒廢的舊宅田野、露天停車場、貨櫃擺放的所在地?

香港陸地面積約一千一百平方公里,但人口超過七百二十萬,且有愈來愈多的趨勢,是全球人口密度最高的城市之一;正正因為地少人多,而城市的發展需要多些土地,才能滿足住屋和商業等需求,故此產生不少有關土地供應的問題。例如政府要覓地建屋的議題,相信同學對於相關情況亦了解一二吧。

土地問題 解決有困難

特區政府常就找合適的土地發展表示十分困難,於是上述所提及的──新界一大片似乎閒置着、無甚用途的土地,就被視為可發展的資源。可是,基於新界不同土地都有不同情況和法規限制,未曾動土發展已引起社會爭議。大家發表意見前,宜先對爭議點多加認識。

丁權問題 須留地建丁屋

丁權是新界成年男性原居民的特權,有其獨特的歷史背景(詳情請參考相關概念部分),在今時今日的香港,能夠不用補地價建千呎丁屋(法例規定三層,每層不多於七百呎),無論自住或轉售獲利,都叫一般香港市民羨慕不已。

當香港大部分人面對住屋需求問題──樓價因土地供應少、地價貴而􆢱升,一般市民難以負擔、輪候公屋的等候年期又因供不應求而愈來愈長⋯⋯大家都希望找到多些土地建屋,增加供應;新界的土地資源較多,社會亦視之為「出路」,可是,「丁權」令發展困難重重。

取消特權難推行

前公務員事務局局長王永平曾撰文指出,丁權是香港最嚴重的土地問題。他說,數年前已知的安排是政府預留了一千五百公頃土地用作興建丁屋。按一公頃可以興建七百個公屋單位推算,理論上,一千五百公頃土地就可建百萬多個公屋單位!

許多人都認為,當局要因應時宜將百多年前歷史留下來的丁權特權取消,才符合整體香港的利益和時代需要。相信大家都想像得到,若說取消丁權必然引起新界原居民等既得利益者的不滿和反對,尤其新界一班鄉紳,在社會和政治上有一定影響力,不少人認為政府在施政方面須要取得他們的支持,所以在丁權問題上不會以強硬手段處理。

違法「套丁」惹關注

未能取消丁權,但又不夠土地批予建丁屋,於是就生出違法的「套丁」問題,且為社會詬病。

新界原居民有丁權,但欠土地;房產發展商擁有不少新界鄉郊土地,但要建屋賣樓賺錢,先要經過重重關卡和交稅來改變土地用途;於是,有些發展商和原居民來個「枱底交易」,名義上免費或以低價將土地轉讓與原居民建屋,但實情是,原居民從發展商處獲得利益,而發展商就能跳過正常手續建屋,再從出售丁屋獲得更大利潤。

近年一些關心政治的年輕人,以公義行頭,勇於挑戰「丁權」及其背後的鄉紳勢力,像以高票當選立法會議員的朱凱廸,他指因掌握「套丁」個案資料而令人身安全受到威脅,事件再度掀起社會對丁權問題的爭議。

郊野公園問題 受條例保護

早幾年已經有人建議開發郊野公園土地,以解決香港土地不足引起的住屋問題;香港郊野公園佔香港土地面積四成,符合理想的居住環境比例,但郊野公園地多並不代表可以拿取些少去開發,而且大部分港人的環境保育意識日漸提高,有關提議很快就被社會輿論否決了。

現時郊野公園受《郊野公園條例》保護,要發展的話,必須修法,再經立法會批准,隨時要花上十年八載時間,所以郊野公園被合法開發的機會不大,然而這樣不代表郊野公園土地就沒有爭議。

西灣村封路抗議

舉例,三年前蒙古能源主席魯連城從大浪西灣西灣村居民買入多個地段發展,對環境造成嚴種破壞,政府為保護郊野環境,將西灣這塊本來屬「不包括土地」都納入郊野公園監管範圍。

事件引起村民不滿,因為土地一旦納入郊野公園範圍,許多發展都會受到掣肘,村民更曾一度封村,不許行山人士途經該處以示抗議。

棕土問題 逾千公頃多作貯物

特區政府並未就「棕土」下過官方定義,不過大家普遍都接受「棕土」是指受到破壞而改作貨櫃場、停車場及回收場等用途的新界鄉郊土地(不包括市區內已被開發但正閒置的土地)。

棕土在新界很常見,本土組織「本土研究社」曾作出統計,發現全港有逾千公頃棕土,而主要作貨櫃場、停車場和貯物之用。全港棕土分布見下圖:



小結:選址收地 看政府取態

逾千公頃的土地,卻以一種低效率(貯物)的方式使用,當然,有聲音認為政府應該好好利用棕土作發展,即使涉及私人土地亦應該收回重新規劃,豈料政府竟然以「目前大多已有各自的用途」收地困難為由,無動於衷。其實,即使發展範圍涉及私人土地,只要是作公共用途,例如興建公屋,政府便有權運用《收回土地條例》回收土地。

政府的回應,難免引起社會更多的爭議。以最近鬧得熱哄哄的「橫洲公屋」事件為例,受橫洲公屋計畫影響而面臨被滅村的村民(永寧村、鳳池村和楊屋村),就曾到特首辦請願,他們認為政府應先在棕土興建四千個公屋單位,而不是選址在村民居住的綠化地興建,收地迫遷,令他們家園盡毀。

資料庫:2047 地契「大限」?

香港新界土地發展問題多籮籮,除了內文所述幾點,近日還有所謂「2047年地契大限」之說,認為大部分界限街以北土地的租期於約三十年後就會完結,而近日內地溫州有物業的二十年使用權限到期,國土局要業主補地價才予續期,費用高達數十萬元人民幣,差不多是物業成交價一半。

消息令香港市民關注和擔心,因為界限街以北的土地,當年清政府並沒有割讓給英國,而是租借給英國,年期在一九九七年六月終止;中國政府承諾香港回歸後,會讓住在界限街以北的港人物業自動續租五十年,到期日為二○四七年六月三十日,期間只需每年按差餉估值交百分之三作地租。

那麼二○四七年「大限」之後會怎樣?市民會不會要為續期而須付大筆錢?發展局局長陳茂波就出來解話,叫市民不要擔心,因為政府有經驗有能力處理。事實上,港島薄扶林花園的地契在二○○六年六月十一日到期時,特區政府已用自動續期方式去處理,社會人士相信「大限」問題亦會以這種方式輕易過渡。



相關概念:丁權 Timeline

‧百多年前,清朝政府允許香港新界原居民建屋居住;

‧英國租借新界後,繼續保留原居民權利;

‧1967年,香港發生「六七暴動」,港英政府希望發展新界地方,須要尋求原居民支持;

‧1972年,推出「小型屋宇政策」(丁屋權),凡年滿十八歲的男性新界原居民,可以一生一次無需繳付地價,建造一座三層高,每層面積不超過七百平方呎的丁屋;

‧2004年,地政署想收緊政策,將查核族譜鑑別丁權資格的工作,由村長手上收回,改由署方處理,但遭鄉議局反對而撤回;

‧1997年至今,落成的丁屋,近半已被轉讓,部分更被包裝成豪宅出售;

‧近年,由於土地供應緊張,人們明白以丁權建屋愈來愈難,有人提出要取消丁權,亦有原居民代表認為應該放寬政策,容許「一屋兩丁」,將限建三層的丁屋增至六層。



相關辭彙

‧特權 Privilege
‧土地利用 Land use
‧鄉郊地區 Rural area
‧鄉議局 Heung Yee Kuk
‧公共房屋 Public housing
‧公共資源 Public resources
‧新界原居民 Indigenous inhabitants in the New Territories

Mind Map:新界土地發展的限制



學習教材

綠色土地 提升生活質素

資料回應題


細閱以下圖表,了解香港目前的土地用途分布,然後回答問題。



資料

人均公共綠地面積


指在城市的公共綠地面積與相應範圍城市人口之比。按照世界衞生組織推薦的國際大都市生態環境主要綠化標準為綠化覆蓋率>40%,人均綠地面積40~60平方米,人均公共綠地面積20平方米。

答題

1.
香港經常發生關於土地的爭拗,主要為了「爭地」發展,根據圖表,香港的土地分布情況如何?是否缺乏土地建屋?(3分)

2.
根據資料,你對於取用郊野公園土地發展住宅以滿足港人住屋需求的意見,是否認同?解釋你的答案。(5分)

3.
就你在題(2)所指,建議一個較少爭議的土地發展方案。(6分)

建議答題方向

1.同學可自由發揮作答。(提示:市區或已建設的土地面積佔兩成多,另外七成多為有植被面積,似乎尚有很多發展空間。)

2.
香港的綠化覆蓋率的確多於世衞建議的標準,但是否就可以取用部分郊野公園土地?視乎你怎樣看待逾半的綠色土地,亦即是你在環境保育方面的立場,可參考林超英的意見:https://www.iso.cuhk.edu.hk/chinese/publications/sustainable-campus/article.aspx?articleid=61098。)

3.
市區重建。把老化的舊區重建,新建樓宇可容納多些人,又可以活化舊區;問題是最近重建項目的售價並不便宜,未必能滿足部分市民的需要。

延伸回應題

細閱以下新聞圖片,然後回答問題。



答題

1.
設骨灰龕場的爭議點何在?香港還有其他類似的例子嗎? (4分)

2.
除題(1)所述外,還有甚麼引起土地用途和規劃的爭議? (4分)

3.
建議一個能減少土地用途爭議的辦法。(6分)

建議答題方向

1.
中國人對於居住環境就近墳場、骨灰龕場等「陰宅」,視之為不吉利,所以會反對建設有關設施。其他不受歡迎的設施還包括精神病康復中心、戒毒中心,甚至是智障人士宿舍,也曾有過抗議興建的事例。

2.金錢利益是最常見引起爭議的原因,除此之外就有保育、迷信和安全等等。

3.同學可以自由發揮作答。(提示:游說,並提供一些減少對居民構成騷擾的設計和安排,例如骨灰龕場不設燃燒蠟燭冥鏹。)

參考資料

網頁

‧郊野公園土地用途的爭議
http://www.liberalstudies.hk/blog/ls_blog.php?id=2736
‧團體稱港閒置棕土千二公頃
http://std.stheadline.com/yesterday/loc/1228ao10.html

書刊
《不是土地供應:香港土地問題的迷思與真象》
作者:本土研究社  出版:基道出版社

載自2016年9月26日《S-file通識大全》

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文:許少媚 圖︰星島圖片庫
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