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收購→拆卸→重建→出售 市建局角色=地產商模式? 2015.05.11
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市建局以市價賣樓早被批評,該局行政總監因不滿該局定位為「發展商」而呈辭;最近中環街市保育計畫成本預算由五億變為十五億,該局就須要重新考慮是否去馬,完工之日遙遙無期⋯⋯賣樓要賺盡、保育會蝕本,無異於地產商的生意思維。究竟市建局在香港的角色是否另一「地產霸權」?

今日香港

主題:生活素質
探討問題(按教育局指引)
‧香港居民對不同層面的生活素質的優次有甚麼不同看法?
‧哪些方面的生活素質被視為最重要?哪些被視為最急切的需要?甚麼人可作出相關的決定?為甚麼?
‧不同人士或機構能為維持或改善生活素質作出甚麼貢獻?有甚麼障礙?在沒有清除障礙的情況下,哪些群體最受影響?











提到市建局(市區重建局),相信大家最深刻的印象是它常常收購舊區樓宇重建,然後出售,而且近年重建出售的都是豪宅!由於市建局是公營機構,於是市民對該局仗着政府賦予的權力去收樓,卻以市價賣樓圖利,深感不滿,認為香港並不須要多一家地產發展商,就連該局行政總監譚小瑩亦因不滿該局定位為「發展商」而呈辭。

經營手法惹爭議

市建局為人詬病,是個別項目的推出令市民產生誤解?還是在市場機制下,以盈利為依歸,是另一個名稱的地產發展商?市區重建,既能改善市民生活環境,又可重新規劃善用土地,本是惠民政策,何解惹來爭議?究竟市建局是以一個甚麼角色存在着?

公營機構=提供福利?

許多人以為市建局既然是公營機構,也就是來自官方,應該是以市民大眾福祉為大任,收購、重建、售樓都應以社區福利角度出發,以人為本,即是不應該賺錢,甚至蝕本都要做。

注資百億自負盈虧

根據市區重建條例的權利和責任,市建局並不是依從福利政策,而是要自負盈虧。這一點的意義是,市建局不能依賴政府的供應(初期政府曾注資百億元),否則就成為社會的負擔。

試想一想,公營、資助房屋如公屋、居屋,是以公帑出資興建,即用納稅人的金錢、社會的資源,但重建舊區,首要以市價進行收購業權,涉及資金龐大,假如又是以納稅人的金錢去收購、興建,政府財政負擔甚大,然後又要不計成本廉價出售,哪裏來這麼多錢去花?

自負盈虧=發展商?

在不增加政府財政及社會負擔的情況下去改善社區,就得賺取利潤以維持運作,正是此舉,令人批評市建局的經營模式如同私人地產發展商──以市價賣樓,賺取利潤。

的而且確,市建局重建出售的樓宇都不便宜,呎價跟貼樓市走勢,這方面十足十一家地產發展商,就連該局前行政總監譚小瑩亦為了不滿該局定位為「發展商」而辭職,加上局方最新衡工量值報告,顯而易見處處向錢看。

兼負保育活化責任

假如市建局只不過是另一家長實、新鴻基,大家質疑其存在價值無可厚非;事實是,市建局會做地產發展商不會去做的事,就是補貼一些政府不肯出資而責成市建局要做的虧本項目,例如保育活化計畫。

另外,市建局可能首次參與資助房屋銷售,將啟德煥然壹居約三百個單位,以夾屋形式出售,價格處於居屋與私樓之間,協助政府回應社會對住屋的急切需求,同時一洗只賣豪宅的形象。

小結

市建局無論在本質和任務上,都不應該是地產發展商,局方應該在重建和出售重建項目時,選擇照顧更多社會大眾的需要,而不是每次都要「賺到盡」,例如可以夾屋形式出售單位等等。

人們認為市建局像地產發展商,除了其積極圖利的行為,亦因為沒有積極執行保育工作。以中環街市保育計畫為例,拖延了多年,最近又說因為預算成本已由五億增加至十五億元,要重新考慮計畫;雖然節儉是美德,但保育方法有很多,在乎有心與否(請看「學習教材」再作探討),這方面的角色,還望局方不要忘記。

同學不妨思考一下,若乾脆讓市建局以發展商手法去做重建工作又會怎樣?














資料庫:市建局
市建局於二○○一年五月成立,取代前土地發展公司,該局屬於公營機構,董事局成員都由行政長官委任,主要工作是重建發展、樓宇復修、文物保育和舊區活化。市建局須要向政府交代,帳目亦要交立法會省覽。
根據二○一一年《市區重建策略》,市建局的宗旨是要以人為先,協助住在殘破失修樓宇內的居民,改善生活環境。
正如內文提及,市建局重建舊區時,會收購樓宇業權,然後拆卸、重建和出售。過程中,舊區居民(業主)主要收到金錢作賠償,舊區重建後,區內環境煥然一新,但舊區居民的生活環境是否得到改善?尤其在現時樓價不斷上漲的環境下,居民獲得的賠償金是否可以提升生活質素?

Mind Map:市建局重建舊區常被批評



學習教材


舊區舊貌 推倒不重來


資料回應題


細閱以下圖片,然後回答問題。





多角度思考
1.重建嘉咸街計畫中,將會有甚麼新的東西出現?舊的東西還在嗎?(4分)
2.這個計畫備受批評,你認為與上述現象有關嗎?(6分)
3.承上題。計畫凸顯出市民與市建局在重建問題上有何立場矛盾?(6分)

建議答題方向

1.新的建築物包括酒店、商廈和新型住宅,並多了些公共空間;原有的東西如濕貨市場都會有,但明顯所佔比例很小。
2.同學可以自由發揮作答。(提示:批評者多為支持保育人士和老商戶)
3.同學可以自由發揮作答。(提示:市民希望留住舊景舊情,而市建局改善舊區的同時亦要盈利,必然將舊物改頭換面,住宅、商廈及酒店成為主要項目)

延伸回應題


細閱以下資料,然後回答問題。

資料一
最近忽聞市建局擬放棄中環街市的加建工程,主因是建造成本由原來的5億大增至15億元,考慮善用公帑,用心良苦。然而,單就中環街市空置12年的租值浪費,若以2013年尾中環平均市值租金每年每呎1,800元計,79,000呎可出租面積,空置12年合共的租值損失估計高達17億元⋯⋯提出保育中環街市的新方案,以原面積修復,建設為多元創新市集和社區空間,快靚正平。因為取消了加建部分,而且維持市集用途,既毋須改劃申請,又可免卻重新入則,更可節省補地價,一舉三得。即使面對工程造價飆升,但因為沒有加建,只須簡單維修,成本只需七億元。若果如期施工,估計三年內可以重新開放中環街市,還市民一處真正的中環綠洲⋯⋯
來源:「又一空置十年官地」《頭條日報》28-4-2015





多角度思考
1.香港的中環街市保育計畫出了甚麼問題?(4分)
2.澳洲和新加坡的活化舊建築或舊區的例子,有何共通特點?(4分)
3.承上題。根據外國的例子,你認為「資料一」筆者的提議可取嗎?(8分)

建議答題方向

1.超支。因為計畫是在原來建築上加建,而建造成本近年增加不少。
2.沒有複雜的工程,只作適當的改善,維持原貌為原則。
3.同學可以自由發揮作答。(提示:先分析堅持原來計畫會帶來的問題,包括耗費公帑、因成本超支須再商議而拖延動工等等;分析筆者提議的優點所在,再思考香港社會是不是十分須要「畫蛇添足」的保育活化項目,可以外國例子支持簡單的美化已很好,因為舊建築本身已具有其吸引力。)

參考資料
網頁
‧香港電台節目──市建局角色
http://programme.rthk.hk/rthk/tv/programme.php?name=tv/thisweek2014&d=2015-04-14&m=episode
‧保育人士:市建局一直都是地產商
http://www.inmediahk.net/node/1032941
書刊
《重見˙重建》
作者:許芷盈 出版:三聯書店

載自2015年5月11日《星島日報》《S-file通識大全》

文:許少媚 圖:星島圖片庫
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